Города-призраки в Китае: недвижимость, которая никому не нужна

1 апреля 2022

Все знают истории о заброшенных городах, которые по тем или иным причинам были покинуты населением. Однако в Китае подобные поселения-призраки немного иного толка. Дело в том, что целые города с многоэтажными строениями там не были заселены. Мы уже немного касались в этой темы в нашей статье «Рынок недвижимости в Китае», поэтому для формирования более комплексного представления о причинах возникновения китайских городов-призраков рекомендуем сперва ознакомиться с ней. 

Впервые в мировую прессу информация об огромном количестве незаселённых участков в Китае попала ещё в 2006 году, благодаря статье писателя Уэйда Шепарда. С этого момента на протяжении ближайших пятнадцати лет новости и слухи об этом периодически проскальзывали в СМИ. Подобное явление с лёгкой руки журналистов получило название «городов-призраков», хотя технически это не совсем корректно, поскольку, когда мы употребляем этот термин, мы обычно подразумеваем те места, где ранее проживали люди и велась бурная экономическая деятельность и которые впоследствии были покинуты и заброшены. В то же время города-призраки в Китае — это, по сути, большие новостройки, которые не были и, вероятно, никогда уже не будут заселены. Зачастую это даже не совсем города, а, скорее, пригородные районы, целью строительства которых было обеспечение жильём растущего городского населения.

Сам Уэйд Шепард много путешествовал по стране и утверждает, что на появление такого феномена повлияла сама структура рынка недвижимости в Китае. В своих поездках он постарался исследовать причины возникновения обширных незаселённых участков с уже готовым жильём. После реформ 1988 года Китай стал на рельсы капитализма, фактически перестав быть социалистической страной, однако в отношении недвижимости, которая до той поры принадлежала лишь государству, были приняты законы, довольно серьёзно ограничивающие операции по купли-продаже. 

Так, например, некоторое время фактически существовал частичный запрет на инвестирование в сектор. Застройщику разрешено было продавать только «экономически доступное жилье», стоимость которого не превышала затраты на строительство более чем на пять процентов. Таким образом, часть недвижимости (недвижимость первой категории) продавалась на рынке практически по себестоимости и предназначалась в первую очередь для граждан с низким доходом. Для застройщиков подобная сделка не сулила хоть сколь-нибудь значимой прибыли, однако так они могли получить от китайского правительства ряд налоговых послаблений. 

Вторая категория недвижимости именовалась «товарной». Товарные объекты, как можно понять из названия, можно было свободно покупать и продавать (и, соответственно, использовать как инвестиции). Цены на такую недвижимость регулировались рыночными механизмами спроса и предложения, а уж в спросе в густонаселённом Китае недостатка не было. Впрочем, для некоторых городов ограничения и для этой категории всё же существовали. 

Города-призраки, которых в Китае насчитывается не менее 50 штук, это последствия активного строительства товарного жилья. Некоторые из них даже не достроены, некоторые представляют собой целые и полностью функциональные мегаполисы, в которых, однако, никто не проживает. По свидетельствам очевидцев, такие города представляют собой причудливое сюрреалистичное зрелище, которое значительно отличается от разрухи и запустения, которые мы привыкли видеть, глядя на классических призраков, вроде Припяти. 

Когда в 2000-х годах экономика Китая переживала серьёзный бум, стремительный рост затронул практически все сферы, включая рынок недвижимости. Власти страны на волне подъёма поспешили реализовать давно задуманный проект по урбанизации огромных сельских районов. Следует учитывать, что существовала довольно ощутимая разница в ценах на городскую и сельскую землю. С одной стороны, правительство поощряло девелоперов (1) к застройке больших сельских территорий, принимая различные финансовые и налоговые меры по стимулированию. С другой стороны, местным муниципалитетам, в чьей собственности находилась сельская земля, было выгодно продавать участки застройщикам, поскольку им приходилось выплачивать около 40 процентов своих налоговых поступлений в китайскую казну. В то же время государство оплачивало лишь 20 процентов местных (городских и сельских) расходов, что побуждало муниципалитеты искать дополнительные источники доходов. Продажа земли стала одним из наиболее прибыльных пунктов доходной статьи для местных властей.

Примечание: Девелопер — предприниматель, занимающийся созданием объектов недвижимости и организацией соответствующих процессов. Девелопер обычно сопровождает процесс создания здания на всех этапах.


Как итог, мы получили ситуацию, при которой девелоперов буквально со всех сторон стимулировали активно застраивать новые территории. При этом, покупая земли у муниципалитетов, застройщики не могли себе позволить сидеть сложа руки и уделять должное внимание планированию стратегического развития приобретённых участков. Напротив, они были вынуждены немедленно начать строительство, невзирая на отсутствие спроса на жильё в этом регионе в данный момент времени. Некоторые считают, что к этому привело крайне щедрое стимулирование со стороны государства и выгодные условия покупки земли со стороны муниципалитетов. Желая быстрых денег и следуя формуле «куй железо, пока горячо», девелоперы приобретали территории под застройку и быстро начинали строительство, не дожидаясь момента пока оно станет экономически релевантным. 

Цены на недвижимость продолжали расти, поэтому зачастую новые города и комплексы строились с оглядкой на покупку жилья там наиболее богатой прослойкой населения. Кроме того, в верхнем ценовом диапазоне вмешательство государства в механизмы рынка и ценообразования было минимальным. Власти старались регулировать цены на жильё лишь в тех секторах и категориях, в которых его могли себе позволить люди с низкими и средними доходами. 

Застройщики наивно полагали, что чем раньше они начнут строительство территорий, тем быстрее начнут получать прибыль. Во внимание не брался тот факт, что в новых районах застройки не присутствовало даже подобия урбанизации, а количество населения было либо крайне мало, либо оно там вообще отсутствовало. После того, как строился основной жилой массив, начинал действовать сценарий «курица или яйцо». Никто не хотел переезжать в места, где отсутствовали торговые центры, школы, больницы, общественный транспорт и т.п. В то же время китайские власти не решались начать создание городской инфраструктуры там, где пока ещё не было людей. Таким образом и возникали обширные застроенные территории, в которых отсутствовала абсолютно любая социально-экономическая активность. Даже если застройщикам и удавалось продать недвижимость в таком районе, новые владельцы отказывались переезжать в своё жильё, пока регион не начнёт подавать хоть сколь-нибудь убедительные признаки жизни. Кроме того, часть новой недвижимости приобреталась недальновидными инвесторами, которые и не планировали проживать в этом районе. 

Впрочем, некоторые китайские города-призраки иногда подают признаки жизни. Часть из них со временем даже удалось полностью или частично заселить. Районы вокруг этих городов успешно стали активной экономической и социальной зоной. Однако для такого требуется время и серьёзные инвестиции. В западной прессе широко распространено мнение, что возникновение городов-призраков связано с желанием муниципальных чиновников выслужиться перед правящей партией, представив властям повышенные показатели роста ВВП. Однако всё тот же Уэйн Шепард опровергает это, отмечая тот факт, что многие районы, в которых располагались города-призраки, принадлежали тем областям, рост ВВП в которых был и без того стабильно высоким. 

© «ТИТАН НЕДВИЖИМОСТЬ»: +7 (4822) 39-54-00. Операции с недвижимостью. Профессионально (г. Тверь, проспект Победы, д. 3, офис 501).