Японский рынок недвижимости — ТИТАН Недвижимость

История развития японского рынка недвижимости очень интересна и отличается своей специфичностью. Большинство таких рынков в других странах переживают периоды подъёмов и спадов, но только не в Японии. Японский сектор недвижимости рос и рос, не зная рецессии. Это было беспрецедентно. Так продолжалось до 1991 года.

Потом наступило падение. Падение абсолютно колоссальных масштабов. Цены на недвижимость значительно снизились и оставались таковыми в ближайшие два десятилетия, несмотря на отчаянные попытки японского правительства по оздоровлению отрасли.

В этой статье мы расскажем историю краха японского рынка недвижимости, последствия которого заметны в стране до сих пор.

30 лет экономического чуда

После Второй мировой войны экономика Японии была практически уничтожена. Виной всему стали годы непрекращающихся военных действий. Помимо этого, Соединенные Штаты Америки подвергли атомной бомбардировке крупные японские города Хиросиму и Нагасаки, что серьёзно сказалось на моральном духе всего населения (и, разумеется, рабочего класса в том числе).

Однако послевоенную экономику Японии ожидал экономический бум. Местные корпорации стали добиваться значительных успехов на зарубежных рынках электронной техники и автомобилей. Результатом стал рост общего благосостояния граждан и экономики страны. Появилось множество рабочих мест для японских граждан. Это и тот любопытный факт, что японские компании никогда не увольняют своих сотрудников, считая их частью своей семьи, привело к росту покупательной способности

К концу 70-х и началу 80-х годов экономика Японии стала второй по величине в мире. При этом площадь страны была меньше площади одного лишь штата Калифорния, и в то время население страдало от постоянных стихийных бедствий, вроде землетрясений и извержения вулканов. Медленно, но верно Япония подбиралась к мировому экономическому лидеру — Соединённым Штатам. Для многих аналитиков это было самым настоящим экономическим чудом, которое произошло в стране всего за три десятилетия.

В течение этого времени постоянный и сильный рост наблюдался и на японском рынке недвижимости. Цены росли на одном уровне с общими экономическими показателями, и лишь немногие подозревали, что это становится благодатной почвой для созревания финансового пузыря.

Примечание: Экономический пузырь (также называемый «рыночным», «финансовым», биржевым) — существенное отклонение в процессе торгов цены некоторого актива (недвижимости, ценной бумаги и т. п.) от её справедливого значения. Как правило, возникновение пузыря характеризуется ажиотажным спросом на актив, в результате чего цена на него значительно вырастает, что, в свою очередь, вызывает дальнейший рост спроса. Рано или поздно происходит корректировка рынка, цена актива возвращается к справедливому значению. Обычно корректировка происходит намного быстрее, чем первоначальное надувание пузыря. Поэтому приводит к панике среди инвесторов и вызывает лавину продаж актива с дальнейшим падением цены. Процесс постепенного роста цены напоминает медленное надувание мыльного пузыря, а процесс быстрой корректировки напоминает его схлопывание, что и объясняет происхождение термина «экономический пузырь». Экономические пузыри сильно искажают информацию о реальной стоимости активов, дезинформируют инвесторов, провоцируют нерациональные инвестиционные решения и в конечном счёте приносят серьёзные убытки владельцам актива и лицам, зависящим от них. При больших объёмах сделок ущерб причиняется целым отраслям, локальным и глобальным финансовым системам. (источник)

Изменения в налоговом законодательстве

Примерно в середине 1980-х гг. правительство Японии решило провести ряд либеральных реформ, чтобы обновить закостенелый и консервативный рынок недвижимости. В то время в этой сфере действовала невероятно суровая система налогообложения, которая мешала осуществлению сделок купли-продажи. Например, если недвижимость продавали менее чем через два года после ее покупки, то сумма налога была просто чудовищной (более 90 процентов прироста капитала). Если один и тот же объект был продан более чем через два года, но менее чем через пять лет после его покупки, то налог был меньше, но цифры всё равно впечатляли (около 75% прироста капитала). Если недвижимость продавали по истечении пятилетнего срока, то 50 процентов прироста капитала подлежало уплате в японскую казну.

Иными словами, издержки, которые продавцы и покупатели несли в результате осуществления сделки, делали купли-продажу недвижимости практически невозможной для всех, кроме владельцев оригинальных объектов за пределами указанных сроков. Ситуация изменилась лишь в середине 80-х годов, когда правительство Японии решило отменить многие из этих законов, чтобы оздоровить рынок недвижимости, сделав его свободным, открытым и отвечающим на запросы потребителей и нужды экономики страны.

Симбиоз фондового рынка и рынка недвижимости

Результатом экономического чуда и принятия новых либеральных законов в сфере недвижимости стала ситуация, когда рынок недвижимости и фондовый рынок начали активно подпитывать друг друга. Многие японцы были готовы расстаться со своими ценными активами, чтобы приобрести недвижимость, которая начала пользоваться огромным спросом. Это привело к росту цен. Многие инвесторы, вкладывавшие средства в недвижимость, обналичивали, а затем снова покупали акции японских корпораций. Сложился своеобразный круговорот капитала. На тот момент рынок недвижимости и фондовый рынок в Японии были ведущими инвестиционными площадками во всём мире, привлекая всё больше и больше капиталовложений. Ценность активов в обоих секторах взлетела до небес. К 1991 году стоимость недвижимости в Токио была в несколько раз выше, чем стоимость аналогичных объектов в более процветающих городах (вроде Нью-Йорка и Лондона).

Крах рынка недвижимости

1990-е годы фактически ознаменовали собой конец для рынка недвижимости в Японии. Центробанк резко поднял процентную ставку, чтобы побороть инфляцию, вызванную весьма мягкой денежно-кредитной политикой, которая была характерна для страны в течение нескольких последних десятилетий. Как результат, предложение на рынке резко упало, а оформить ипотеку стало намного сложнее. Спрос на недвижимость также неожиданно пошёл на спад. Образовалась своеобразная нисходящая спираль цены, спроса и предложения. За короткий период цены упали более чем на 64%. Инвесторы и домовладельцы, капитал которых во многом состоял из заёмных средств, потеряли значительную часть своих финансов.

Скидка в 50 процентов

В 2015 году рынок недвижимости в Японии до сих пор не восстановился от потрясения, даже несмотря на то, что власти уже много лет стараются удерживают процентную ставку на нулевой отметке. Сегодня средняя цена на жильё в Японии составляет более 50% от пиковых сумм, которые можно было наблюдать в 1991 году. Стоимость недвижимости сейчас приблизительно соответствует уровню 1985 года, т.е. когда экономический пузырь только начал формироваться.

***

Вырисовывается довольно забавная ситуация. Если бы вы инвестировали в японскую недвижимость в 1985 году, а затем решили обналичить свои накопления, то получили бы НУЛЕВОЙ (!) прирост капитала. Вот что делает историю японской недвижимости такой интересной и уникальной для изучения.

Перевод и адаптация оригинальной статьи — АН «ТИТАН».