Цессия и право требования при покупке квартиры в новостройке

В широком смысле цессия — это договор, в силу которого одна сторона (цедент) обязуется перед другой стороной (цессионарием) в установленный срок передать (уступить) принадлежащее ей право требования к третьему лицу — должнику (цессионару) с условием ответственности за недействительность переданного требования. В сфере недвижимости это понятие приобретает несколько иной окрас. Когда вы покупаете квартиру в новостройке, то на самом деле не приобретаете её в классическом понимании самого факта покупки. Права собственности на строящееся жильё попросту не существует. При заключении договора с застройщиком (долевого участия или предварительной купли-продажи) вы получаете лишь право требования.

Право требования подразумевает, что цедент получит права собственности на объект недвижимости, когда его строительство будет завершено. Само соглашение с застройщиком в данном случае приобретает вид договора о намерениях. При этом, пока дом ещё не готов к сдаче, вы можете передать своё право требования третьему лицу при помощи так называемой переуступки. Отношения между цедентом, цессионаром и цессионарием регулируются статьями 388-390 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вы можете уловить некоторые знакомые нотки, когда мы говорим о цессии. Действительно, это тот же механизм, который действует в отношении банков, передающих свои права требования займов клиентов коллекторским агентствам. Именно понятие цессии юридически определяет процесс уступки долгов. В нашем же случае речь идёт вовсе не о финансовых обязательствах, однако очень условно «должником» (цессионаром) оказывается застройщик, который обязан предоставить вам в собственность готовое жильё в то время, как вы вправе требовать, чтобы он, в случае возникновения каких-либо проблем, вам указанный в договоре объект сдал. При возникновении спорных ситуаций между застройщиком и покупателем суд, как правило, встаёт на сторону цедента. 

В случае переуступки наиболее всего рискует цессионарий, то есть лицо, которому передаётся право требования. Дело в том, что изначально юридически он связан отношениями с продавцом, но не застройщиком. Зачастую причины для оформления договора цессии оказываются не самыми благоприятными для покупателя — строительство объекта может затягиваться или вовсе заморозиться, а компания-застройщик переживать значительные трудности (попасть в юридические разбирательства или же находится в состоянии пограничном банкротству). В связи с этим, первоначальный покупатель может принять решение продать право требования на своё жильё по низкой цене привлекательной для цессионария. Поэтому очень важно перед оформлением подобной сделки подробнейшим образом изучить всю доступную информацию о состоянии объекта и репутации застройщика, просмотрев его портфолио. 

Существует два вида переуступок – цедентом может выступать физическое лицо или же юридическое. В любом случае между контрагентами заключается договор долевого участия (ДДУ). Если объект недвижимости уже построен, то речь пойдёт о передаче права собственности, а не права требования. Такая сделка осуществляется посредством заключения классического договора купли-продажи. Если цедентом является физическое лицо, то цессионарию не удастся изменить первоначальный договор с застройщиком. Остаётся либо согласиться с его условиями, либо отказаться от права требования на объект. Тем не менее первичные обязательства застройщика перед цедентом сохраняются, поэтому он должен выполнить их и после перепродажи недвижимости (речь идёт о сроках сдачи, цене, гарантии). Иногда цессионарию может быть предложено заключить предварительный договор долевого участия, однако этого следует избегать, поскольку такой вид соглашения не является в полной степени формальным и документы по нему не подлежат государственной регистрации. Вследствие этого, есть риск столкнуться с мошенниками и понести серьёзный финансовый ущерб. Лишь ДДУ и уступка по ДДУ подлежат государственной регистрации и являются правильными вариантами заключения такой сделки. 

Когда цедент – лицо юридическое (например, подрядчик или оптовый инвестор), то оплата по договору может проходить только в безналичной форме, когда тот уже зарегистрирован. Во всём остальном процедура оформления сделки идентична аналогичной процедуре, осуществляемой с физлицами. В качестве цедента также может выступать частный инвестор, который приобрёл квартиру в новостройке на раннем этапе строительства (стадии котлована), а продаёт её уже практически этапе готовности по более высокой цене (рост стоимости со временем является обычной особенностью для новостроек). 

Для проведения цессии согласие застройщика обычно не требуется, если только иное не прописано в договоре долевого участия. Застройщики зачастую практикуют взимание комиссии за осуществление такой операции. Комиссия может быть фиксированной в конкретной сумме или же процентах от сделки. Если существует угроза того, что перепродажа на объекте приобретёт массовый характер, застройщик может запретить её. Если же препятствий для переуступки нет, то достаточно лишь уведомить застройщика в письменной форме, приложив все необходимые документы. Интересно, что зачастую на сайте строительной компании висит уведомление о том, что все квартиры в жилом комплексе уже распроданы, однако это вовсе не означает, что их нельзя приобрести по переуступке. Важно помнить, что возможность цессии ограничена по срокам – с момента государственной регистрации договора долевого участия до подписания акта приема-передачи объекта между застройщиком и дольщиком. При этом переуступка невозможна, если последний до сих пор не рассчитался по первичному ДДУ. Если же дольщика признают банкротом в течение первого года после цессии, то переуступку аннулируют. То же самое произойдёт, если не уведомить застройщика о сделке. Также существуют и другие нюансы — например, если среди собственников жилья есть несовершеннолетние.  Если раньше ипотеку на квартиру, купленную по переуступке, банки одобряли крайне неохотно, то сейчас ситуация изменилась в более благоприятную сторону.

Итак, вот какие шаги следует предпринять для оформления цессии. Во-первых, необходимо внимательно изучить застройщика и проверить историю его проектов. Это поможет избежать обмана и не превратить покупку новостроя в покупку долгостроя. Далее следует процесс сбора пакета всех необходимых документов (ЕГРП, договор долевого участия, согласие от застройщика и т.д.). Ситуация осложняется, если первоначально квартира была оформлена в ипотеку. Это требует заключения дополнительного договора займа, в результате которого цессионарий выделяет цеденту необходимую для погашения ипотечного кредита сумму. Только после этого можно переходить к оформлению цессии. Также есть вариант с переуступкой самой ипотеки, однако с одобрением этой процедуры банком, скорее всего, возникнут значительные трудности. Последний этап – заключение самого договора переуступки и его регистрация в Росреестре. 

Покупка жилья по переуступке имеет серьёзные риски и нужно быть очень внимательным, решившись на такое приобретение. Тем не менее цессия даёт возможность купить недвижимость по низкой цене в условиях, когда на рынке существует дефицит предложения.

© «ТИТАН НЕДВИЖИМОСТЬ»: +7 (4822) 39-54-00. Операции с недвижимостью. Профессионально (г. Тверь, проспект Победы, д. 3, офис 501).