Рынок недвижимости в Норвегии
Продолжаем рассказывать вам о том, как устроены рынки недвижимости в других странах. Сегодня речь пойдёт о Норвегии. Поиск и покупка жилья в крупных норвежских городах может оказаться тяжёлым мероприятием. Во-первых, недвижимость в этой стране довольно дорогая. Во-вторых, в Норвегии процесс заключения сделки купли-продажи жилья сопряжён со значительными трудностями, для преодоления которых необходимо знать множество нюансов. Вот почему профессия риелтора так популярна в этой скандинавской стране.
Базовый совет для любого, кто подумывает купить недвижимость в Норвегии, заключается в том, чтобы обдумать альтернативные варианты (например, аренду жилья). Особенно ценна эта рекомендация для мигрантов, которые ещё до конца не определились, останутся ли они здесь для постоянного проживания. Так у них появится время, чтобы освоиться с жизнью в стране и принять более важные решения (например, о покупке собственного жилья).
Для тех, же кто твёрдо решил приобрести здесь недвижимость, можно посоветовать подготовиться как следует и провести исследование. Норвежская система владения недвижимостью, скорее всего, будет значительно отличаться от той, к которой вы привыкли ранее. Прежде всего, вам нужно выбрать между классическим единоличным правом владения и совместным, которое называется «боретшлаг».
Далее мы предлагаем вам к ознакомлению интервью с Матсом Лундалом, норвежским риелтором из агентства «DNB Eiendom» (город Ставангер на юго-западе Норвегии), который помогает местным эмигрантам и норвежцам найти дома своей мечты.
Объясните в двух словах процесс покупки недвижимости в Норвегии.
Начните со звонка в ваш банк, чтобы узнать сумму ипотеки, которую вам могли бы одобрить. После этого приступайте к поискам подходящих объектов на рынке — посмотрите на предложения в Интернете, сходите на осмотр во время дней открытых дверей. Желательно сначала определиться с районом проживания и базовыми характеристиками искомого жилья.
Если вы найдете недвижимость, удовлетворяющую вашим критериям, ознакомьтесь с брошюрами и иной справочной информацией, которая позволит больше узнать о доме и прилегающей территории. Обратите особое внимание на документы, в которых описываются технические характеристики объекта (дренаж, фундамент, крыша и т. д.).
Если вы решите сделать официальное предложение о покупке, то необходимо помнить о сроках, когда действительна первая ставка — до 12:00 первых рабочих суток после последнего дня открытых дверей.
Согласно этим же законам, любое предложение о покупке должно быть представлено в письменной форме. Тендерные предложения в Норвегии также имеют обязательную юридическую силу, поэтому если потенциальный покупатель делает предложение, которое он не может себе позволить, с него взимаются серьёзные штрафы.
А что насчет продажи недвижимости в Норвегии? Насколько это сложно?
Прежде всего, я бы порекомендовал найти хорошего риелтора. Вы можете поговорить с коллегами по работе или посетить сайт www.eiendomsmeglerguiden.no — там содержится информация об агентах по недвижимости в Норвегии. На этом сайте есть руководства, обзоры и рекомендации от риелторов из разных регионов страны. Это отличный ресурс!
Когда люди подыскивают себе риелтора, с которым хотели бы работать, они обычно встречаются с ним у себя дома и показывают ему объект. Далее риелтор проводит его оценку, чтобы определить стоимость. Если в работе агента по недвижимости вас всё устраивает, вы подписываете с ним письменное соглашение и переходите к этапу продажи жилья.
Прежде чем дом будет выставлен на продажу, вам необходимо заполнить особое онлайн-заявление и подать письменную декларацию, которая называется «Egenerklæring». Эти документы защищают потенциальных покупателей недвижимости на случай возникновения каких-либо проблем с объектом.
Затем риелтор нанимает фотографа и копирайтера, которые составляют рекламную брошюру, расхваливающую ваше жильё. Эту брошюру обычно размещают на популярных веб-сайтах по недвижимости. День открытых дверей, как правило, проводится в течение 5-14 дней с этого момента.
Какова роль риелтора в Норвегии? У обоих, продавца и покупателя, есть риелторы, работающие от их имени во время сделки?
По закону мы все обязаны действовать в соответствии с передовой практикой, сложившейся в сфере недвижимости, и быть независимой третьей стороной в каждой сделке. Это означает, что мы обязаны предоставлять продавцу и покупателю любую достоверную информацию, имеющую отношение к процессу заключения сделки. Другими словами, у нас не принято иметь единого риелтора как для покупателя, так и для продавца, но у некоторых людей есть общий риелтор, который помогает обеим сторонам сразу.
В Норвегии существуют различные типы риелторов. Самые распространённые из них именуют «eiendomsmegler», «eiendomsmeglerfullmektig» и «megler». «Eiendomsmegler» — это риелтор с трёхлетним образованием в области недвижимости, которое он получил после окончания средней школы, и опытом работы не менее двух лет. «Eiendomsmeglerfullmektig» — это практически тот же самый «Eiendomsmegler», но менее опытный (менее двух лет стажа в сфере недвижимости). «Megler» же — это человек, работавший в сфере недвижимости ещё до того, как в государстве были приняты более строгие требования, регулирующие отрасль. Такие специалисты должны пройти особый тест, одобренный Финансовым комитетом.
Как зарабатывает риелтор в Норвегии?
Риелтор получает лишь комиссионные, размер которых варьируется от сделки к сделке. При этом границы возможных сумм или процентов законом не установлены. Риелтор получает свои деньги после заключения сделки. Заранее продавец платит обычно лишь фотографу и копирайтеру, которые не работают на риелтора и являются специалистами по найму.
В Ставангере проживает большое сообщество эмигрантов, многие из которых полностью шокированы здешними ценами на недвижимость. Почему недвижимость в Ставангере такая дорогая?
Ставангер — привлекательный для жизни город. Зарплаты здесь выше средней по стране. То же самое можно сказать и про уровень образования. В Ставангере также развит туризм и сервис развлечений (среди которых, например, серфинг и езда на велосипеде). Кроме того, здесь находятся одни из лучших пляжей в Норвегии.
Ставангер — также и культурный центр, где находится множество театров и концертных залов. Проводятся в городе и масштабные спортивные мероприятия. Большая часть промышленности Ставангера так или иначе связана с энергетическим сектором, который является высокооплачиваемой отраслью. Отсюда высокие зарплаты и цены на жилье. Из-за того, что постоянно растёт количество граждан Норвегии и эмигрантов со всего мира, которые приезжают сюда в поисках работы, спрос на недвижимость увеличивается ещё больше.
В прессе уже много лет говорят о пузырях, которые якобы сформировались на рынках недвижимости в Ставангере и Осло? Эти предположения основываются на излишне завышенных ценах на жильё. Как по вашему, эти пузыри существуют?
Они не существуют ни в Ставангере ни в Осло. Местные экономики этих городов являются весьма сбалансированными и активно развивающимися. Постоянно строятся новые дома, квартиры и другие жилые помещения, поэтому для покупателей и продавцов со спросом и предложением всё будет в порядке.
Какие наиболее распространенные опасения есть у мигрантов по отношению к покупке недвижимости?
Больше всего их беспокоят, разумеется, цены, поскольку они обычно гораздо выше, чем те, к которым они привыкли у себя в стране. В энергетическом секторе сейчас проходят сокращения, что, вероятнее всего, повлияет и на стоимость жилья в Ставангере — она немного снизится. Это стандартная ситуация для этого города. Отраслевые же показатели указывают на то, что рынок недвижимости в целом останется стабильным и будет показывать ежегодные темпы роста в размере 2-4%.
Какие советы вы могли бы дать покупателям-эмигрантам, которые планируют приобрести жильё в Норвегии?
Составьте список обязательных требований, которым должно соответствовать ваше жильё, и попытайтесь отыскать подходящий объект. Не пытайтесь заключить сделку с целью быстрой перепродажи недвижимости. Думайте о долгосрочной перспективе, а не быстрых инвестициях.
Я также рекомендую эмигрантам работать исключительно в связке с местными риелторами. Помощь специалиста в таких вопросах просто неоценима. Это не самая распространённая ситуация, но у меня есть как минимум пять постоянных клиентов, которые пользуются моими услугами для поиска домов и выгодных инвестиций на рынке. Я ничего за это не беру, хотя подобная деятельности помогает мне с рефералами.
Норвежское финансовое управление в 2011 году внесло в закон поправки, запрещающие банкам предоставлять 100%-ное финансирование заемщикам для покупки недвижимости. Как изменение закона повлияло на рынок жилья в Ставангере?
Ощущается небольшой спад. Особенно это касается покупки недорогих квартир. В целом чувствуется некоторая потеря платежеспособности населения, в частности, молодёжи.
© Агентство «Титан Недвижимость»: +7 (4822) 39-54-00. Операции с недвижимостью. Профессионально (г. Тверь, проспект Победы, д. 3, офис 501).