Рынок недвижимости в Китае — ТИТАН Недвижимость

Рынок недвижимости в Китае с годами претерпел значительные преобразования. В один момент коммунистическое правительство самостоятельно обеспечило китайских рабочих жильём. Однако последние события на рынке недвижимости привели к тому, что она стала недоступной даже для высокооплачиваемых сотрудников среднего класса.

В этой статье мы расскажем о том, что именно произошло. Это любопытный и в то же время довольно радикальный переход от социализма к капитализму. Давайте разбираться.

Коммунизм

Китайский рынок недвижимости — это захватывающая история о том, как капитализм пытался поднять голову в коммунистической стране. Ещё в 1978 году китайская недвижимость не стоила вообще ничего, поскольку вся земля принадлежала государству. По конституции Китая частная собственность была запрещена (равно как и передача земли от одного владельца к другому).

Таким образом, ни о каких сделках купли-продажи не могло быть и речи. Весь рабочий класс считался сотрудниками государства, поэтому власти самостоятельно обеспечивали их жильём в соответствии с трудовым стажем, размером семьи и иными факторами. На тот момент предсказать, что Китай станет одним из крупнейших рынков недвижимости в мире и главным примером в спорах, посвящённых формированию финансовых пузырей, было решительно невозможно.

Триумф приватизации

Медленно, но верно социалистическая экономика Китая менялась. Она и вовсе перестала быть социалистической в 1988 году, когда в конституцию страны были внесены поправки. Реформы затронули и законы, которые ранее запрещали частное владение землёй. Они разделили землю на две категории.

Первая категория земли была зарезервирована под собственность для людей с низкими доходами. Недвижимость на ней можно было выкупить практически по себестоимости. Для девелоперов (1) реализация подобных проектов сулила разнообразные налоговые льготы и послабления. При идеальном раскладе дома из этой категории продавались с наценкой всего в 5 процентов выше себестоимости.

Примечание: Девелопер — предприниматель, занимающийся созданием объектов недвижимости и организацией соответствующих процессов. Девелопер обычно сопровождает процесс создания здания на всех этапах.

Однако существовали различные законодательные ограничения, которые затрудняли покупку такой недвижимости. Кроме того, дома из этой категории было невозможно продать в течение первых пяти лет после покупки.

Вторая категория недвижимости — это товарное жильё (сommodity housing). Над такими объектами властвовали механизмы свободного рынка, поэтому инвесторы и собственники могли покупать и продавать свою недвижимость по любым ценам, которые они считали подходящими. Такое жильё можно было сдавать в аренду. «Закон о контроле арендных платежей» ознаменовал собой окончательную трансформацию китайского рынка недвижимости из социалистического в капиталистический.

Бум рынка недвижимости

В следующие пару десятилетий произошел один из самых масштабных бумов на рынке недвижимости, которые когда-либо видел мир. Доля владения государства в жилищном секторе неумолимо сокращалась. Со временем на рынке Китая осталась лишь одна категория жилья (товарная). Несмотря на то, что предложение значительно выросло, выросли и цены на недвижимость.

Средний рост цен ежегодно не опускался ниже двузначных чисел. Это означает, что стоимость недвижимости выросла как минимум в восемь раз за последние 20 лет. Во многих городах средний годовой прирост стабильно держался на отметке в 26 процентов. Такими показателями не мог похвастать ни один рынок недвижимости в мире. Впрочем, стремительно растущие цены довольно быстро сделали недвижимость недоступной для рабочего класса. Это побудило китайское правительство вмешаться и принять ряд строгих законов.

Суровые жилищные законы

Итак, правительство Китая приняло строгие законы, ограничивающие покупку второго и третьего домов в большинстве китайских городов. Это было сделано с целью освободить небогатых заемщиков (с одним домом во владении) от конкуренции со стороны обеспеченных граждан, во владении которых находилось сразу несколько объектов недвижимости.

По этим законам люди, которые покупали себе второй дом, должны были внести крупный первоначальный взнос (не менее 60% от стоимости жилья). Для покупки третьего дома ипотека так и вовсе не предоставлялась. Им нужно было оплатить всю сумму наличными разом

Этот закон имел серьезные последствия для рынка. Произошёл первый в истории Китая крах сектора недвижимости.

Пакет поощрений

В 2008 году китайское правительство разработало пакет поощрений для оздоровления банковского сектора и стимулирования кредитования. Однако это также привело к очередному росту цен на недвижимость, чего долгое время власти пытались не допустить. В банках было много наличности, а застройщики брали деньги в кредит в огромных количествах. На короткий период рецессия сменилась быстрым ростом. Однако этот бум был крайне недолгим.

Нецелевое использование

Китайские застройщики построили множество огромных закрытых поселков и тауншипов. В большинстве своём недвижимость там предназначалась для богатых людей, поскольку именно в этом ценовом диапазоне государственное регулирование минимально. Однако элита не купила эти дома. Как результат, в Китае теперь есть целые пустые города, готовые к заселению. Многие экономисты обычно называют их городами-призраками. Они являют собой ярчайший пример нецелевого расходования средств в истории централизованной китайской экономики.

***

В настоящее время в некоторых городах Китая наблюдается падение цен на недвижимость, в то время как в других населённых пунктах цены стабильно держатся на одном уровне. Если верить прогнозам аналитиков, то вполне возможно, что страну в будущем ожидает очередной кризис.

Перевод и адаптация оригинальной статьи — АН «ТИТАН».