Рынок недвижимости в Индии — ТИТАН Недвижимость

В предыдущих статьях мы рассказывали о рынках недвижимости в США, Китае и Японии. Всё это были довольно развитые страны с самодостаточной экономикой. Индия же — страна развивающаяся, поэтому эта статья будет значительно отличаться по своему содержанию. В 1990-х гг. и начале 2000-х гг. в государстве наблюдался быстрый экономический рост. Впрочем, он во многом был обусловлен экспортом товаров и услуг в некоторые страны-импортёры (например, в США). Все эти процессы и общая глобализация экономики изменила многие хозяйственные и промышленные сектора в Индии. Одним из наиболее серьёзных изменений подвергся рынок недвижимости, характерной чертой которого стала его волатильность (1). В этой статье мы проследим историю развития индийского рынка недвижимости, который преодолел серьёзный путь от консервативного, но надёжного и стабильного сектора экономики к сфере, в которой ныне процветает спекуляция и повсеместно господствуют типично трейдинговые механизмы (вроде кредитного плеча) (2).

Примечание 1: Волатильность (англ. volatility: изменчивость) — статистический финансовый показатель, характеризующий изменчивость цены на что-либо.

Примечание 2: Кредитное плечо - это брокерская услуга, которая представляет собой заем в виде денежных средств или ценных бумаг, предоставляемых трейдеру для заключения сделки.

Консервативный рынок 1980-х гг.

Вплоть до 1980-х годов Индия была весьма бедной страной. Она обрела независимость в 1947 году после 200 лет британского господства. Впрочем, первые десятилетия этой независимости обернулись периодом нищеты, а бедность культивирует в населении такое общественное сознание, которое абсолютно не склонно к риску и активным действиям. К тому же индусы долгое время подвергались эксплуатации как со стороны британцев, так и со стороны местных богатых землевладельцев. Это воспитало в обществе отвращение к системе кредитования и долговым обязательствам. Экономика страны была основана на упорном ручном труде, накоплении сбережений и покупках за наличные. На любые долги индусы смотрели с презрением.

Таким образом, до 1980-х годов рынок недвижимости в Индии был чрезвычайно консервативным и не знал реформ. Люди не желали брать кредиты и инвестировать в сферу недвижимости. Кроме того, доходы их были невысоки, поэтому единственный способ, как население могло приобрести себе жильё, это накопить нужную сумму в течение нескольких лет.

Бум и крах рынка в 1990-х гг.

Многое изменилось в конце 1980-х и начале 1990-х годов. Экономику страны ждал стремительный рост. Рос и фондовый рынок, а доверие инвесторов к нему было чрезвычайно высоким. Малоизвестный брокер Харшад Мехта пришёл в этот сектор с самых низов и быстро стал здесь одним из наиболее известных людей.

Это был период, когда люди богатели за считанные часы, просыпаясь утром миллионерами. Когда инвесторы осознали, что нащупали золотую жилу, они начали накачивать рынок недвижимости деньгами. Это казалось превосходным и безопасным путём обогащения с минимальными рисками. Начался бум. Рынок, который не менялся годами, теперь рос более чем на 10 процентов в год.

Однако вечеринка закончилась довольно быстро. Власти выяснили, что Харшад Мехта спекулировал деньгами, предназначенными для банковских инвестиций. Он использовал эти «грязные» деньги, чтобы накачать рынок капиталом и продать свои собственные акции на пике цены. Как только его мошенническая схема была раскрыта, рынок обвалился. Индекс фондового рынка снизился до 50% по сравнению со своим пиком. Крах затронул и рынок недвижимости, поскольку инвесторы начали продавать свои активы, чтобы компенсировать финансовые потери. За пару лет цены упали более чем на 40%.

Бум 2000-х гг.

В период с начала 1990-х по начало 2000-х годов рынок недвижимости был в упадке. Ситуация изменилась уже в 2000-м году. Глобализация дала Индии множество преимуществ. Из-за того, что в Индии проживала широкая англоговорящая и технологически продвинутая прослойка населения (преимущественно рабочего класса), сфера информационных технологий процветала. Среднестатистический безработный индийский юноша внезапно получал шикарную работу с достойной зарплатой.

В Индию проникли многочисленные американские компании. Они создавали рабочие места и привносили вместе с собой американскую культуру. В том числе и на рынок недвижимости. Все больше и больше состоятельных индусов отказывались от своих консервативных привычек и брали кредиты, чтобы купить себе жильё. Ипотека неожиданно стала нормой.

Это привело к образованию на рынке пузыря невиданных размеров. У миллионов покупателей резко выросла покупательная способность. Более того, банки охотно предоставляли им кредиты и займы. Волна покупателей захлестнула рынок недвижимости. Прежде консервативные индусы теперь не боялись идти на риск. Цены росли более чем по 15% ежегодно. Так продолжалось больше десяти лет. Сейчас цены на жильё в любой точке Индии как минимум в 6 раз выше, чем в конце 1990-х годов. И это даже несмотря на кризис субстандартного ипотечного кредитования в США 2007-2008 гг., который затронул все страны мира и ударил по рынку недвижимости в Индии.

Стагнация (2010 г. — настоящее время)

К 2010 году потребности индийских покупателей среднего класса все еще не были удовлетворены. Тем не менее цены на жильё никак не могли устаканиться. Все хотели купить себе жильё, но сделать это могли лишь немногие. Цены, которые установились после 2010 года, были крайне высокими.

И вот именно здесь началась стагнация. Согласно мировым ипотечным стандартам, на ежемесячные выплаты по ипотеке должно уходить не более 35% вашего дохода. Однако похоже, что нет ни одного индийского города, в котором средний житель рабочего класса смог бы позволить себе дом, исходя из этих показателей.

Это породило популярное мнение, что на индийском рынке недвижимости формируется финансовый пузырь. В настоящее время между застройщиками и покупателями можно наблюдать пассивное противостояние. Обе стороны надеются на уступки. Однако никто не уступает! Это противостояние длится уже около пяти лет. Конца ему пока не предвидится.

Перевод и адаптация оригинальной статьи — АН «ТИТАН».