Риелтор, брокер, маклер или агент по недвижимости?

В сфере недвижимости существует довольно большое количество наименований для сотрудников, занимающихся посредничеством в сделках. И так не только в России, но и за рубежом. Причём в зависимости от страны название профессии может менять свои очертания, означая несколько или же совсем другое. Так правильно риелтор? Или же агент? А может и вовсе маклер? А кто тогда такой брокер? Давайте разбираться.

В одной из наших предыдущих статей мы отмечали ключевые отличия между брокером и агентом по недвижимости в Соединённых Штатах Америки. Для того, чтобы иметь возможность именовать себя агентом или брокером, необходимо сдать экзамен и получить лицензию. Интересно, что к кандидатам немного отличаются требования и вопросы. К брокеру первые – жёстче, а вторые – сложнее. Всё потому, что брокерство – это своего рода институт, особая культура, а агент по недвижимости – её частица, небольшой кирпичик. Понятие «риелтор» в Америке объединяет обе эти профессии. То есть агент по недвижимости – это риелтор, удовлетворяющий всем внутренним требованиям штата (в зависимости от региона они могут слегка разниться - см. Работа риелтора в США) и получивший лицензию, позволяющую осуществлять посреднические функции по покупке и продаже частной или коммерческой собственности. В то же время брокер – это также риелтор, который завершил дополнительное обучение и сдал особый экзамен. Ключевое отличие заключается в том, что агент не может работать как частное лицо, не будучи закреплённым за одним из аккредитованных брокеров, который, в свою очередь, как раз таки обладает правом вести самостоятельную деятельность и нанимать агентов к себе в штат, выступая для них кем-то вроде патрона или спонсора. Формально для того, чтобы иметь статус риелтора, необходимо также состоять в Национальной ассоциации риелторов США и следовать особому своду правил – кодексу этики.

Федеральной лицензии риелтора в Соединённых Штатах не существует. Тем не менее есть набор базовых требований, которым должны соответствовать все кандидаты – быть совершеннолетним резидентом страны, успешно завершить подготовительные курсы и сдать экзамен, пройти бэкграунд-чек (проверку истории соискателя), прикрепиться к брокеру, регулярно проходить дополнительные курсы повышения квалификации. Агенты, которые представляют интересы продавца, называются листинговыми (listing agents). Они помогают оценить недвижимость, предлагают варианты того, как можно повысить её цену (например, сделав косметический ремонт), занимаются маркетингом. Агент со стороны покупателя не имеет отдельного наименования (он так и называется - buyer's agents). В его задачи входят поиск подходящих вариантов жилья для своего клиента (в соответствии с его запросами) и работа с документами. Агенты обеих сторон также выполняют полное юридическое сопровождение сделки купли-продажи. Агент покупателя также может одновременно являться и листинговым агентом, хотя, как правило, не в рамках одной сделки, поскольку это вызывает конфликт интересов

Агенты зарабатывают себе на жизнь за счёт комиссии с продажи от успешно проведённой сделки (в США она составляет 5-6 процентов, а в России – от 2 до 5). В Америке эти проценты обычно делятся на четыре части (между агентами продавца и покупателя, а также их брокерами). В сущности, брокеры занимаются той же самой посреднической деятельностью по вопросам недвижимости. Различают три их вида.

★ Ассоциированный брокер – у него есть лицензия на ведение самостоятельной деятельности, однако он предпочёл отказаться от независимости и работать на другого брокера. Обычно ассоциированные брокеры не являются руководителями агентов по недвижимости.

★ Управляющий брокер – контролирует процесс заключения сделок и ежедневную рутину в офисе, нанимает агентов, обучает новичков и отдаёт распоряжения административному персоналу.

★ Брокер-директор – контролирует деятельность агентов по недвижимости на предмет её соответствия законам штата и государства. В каждом брокерском офисе может быть только один директор.

В западной культуре термин «риелтор», на самом деле, даже шире, чем мы упоминали. Помимо брокеров и агентов, к нему могут относиться и другие профессии сферы недвижимости – брокеры по жилой и коммерческой недвижимости (иногда выделяются в отдельную категорию), частные продавцы, управляющие собственники и даже оценщики. Как мы уже упомянули, основной критерий здесь – являться членом Национальной организации риелторов (основана в 1908 году, в составе находятся около 1,5 млн. человек.), что довольно несложно: нужно лишь придерживаться кодекса этики и платить ежегодные членские взносы (при вступлении в организацию также вносится единоразовый платёж).

Вот такая вот сложная иерархическая система выстроена в США. В странах СНГ и постсоветского пространства всё значительно проще и вместе с тем анархичнее. Это связано с отсутствием риелторской культуры как таковой (в то время как на Западе она формировалась десятилетиями). В России термины «риелтор» и «агент по недвижимости» являются взаимозаменяемыми синонимами, хотя официальным наименованием профессии является именно агент. Для того, чтобы стать риелтором в нашей стране не требуется проходить никаких курсов, сдавать экзамены или получать лицензию, а сама деятельность не регламентирована никакими нормами за исключением общих законов РФ. Брокерами же у нас, как правило, называют посредников на фондовой бирже, то есть тех специалистов, которые помогают своим клиентам торговать на рынке инвестиций и ценных бумаг. Обычно это компания, обладающая лицензией и правом совершать операции в данном финансовом сегменте. В сфере недвижимости понятие брокера и брокерской организации в России употреблять не принято.

Здесь также необходимо понимать, что само слово «брокер» можно употреблять в самом широком смысле (в значении посредника). Просто в России и некоторых других странах обычно смешивают все определения в одну кучу. Если мы зайдём на русскоязычную страничку «Википедии» по запросу «брокер», то увидим ещё один синоним этого термина – «маклер». Должно быть, это самое широкое и абстрактное определение, которое означает торгового посредника. В английском языке оно и вовсе отсутствует, а в русский язык перекочевало из Германии несколько веков назад. В какой-то момент оно утратило свою популярность, но после распада Советского Союза вновь вернулось в употребление, ассоциируясь в первую очередь с криминальными элементами, наводнившими рынок недвижимости в период нестабильных 90-х гг. (чёрные риелторы, чёрные маклеры). Такие люди не гнушались никаких средств ради получения прибыли (махинации и мошенничество, запугивания и даже убийства). Сейчас маклер – термин, который употребляется не так часто. Он может означать посредника на финансовом и страховом рынках или в сфере недвижимости. В западных странах вместо понятия маклера принято использовать именно слово «брокер». То есть, например, в России мы можем сказать «биржевой маклер» или «биржевой брокер», имея в виду одно и тоже, а в США же единственным верным вариантом будет именно «биржевой брокер». Тем не менее за последние годы уже можно фиксировать тот факт, что немецкое «маклер» опять начало уходить из употребления и в нашей стране. Что же касается понятия «риелтор», то зачастую в России оно может быть применимо не к отдельному агенту, а компании (агентству), но только этот термин (в отличие от «брокера « и «маклера») относится лишь к сфере недвижимости». Даже в самом названии профессии есть отсылка к английскому «realestate» (недвижимость).

Некоторые ресурсы характеризуют маклера как свободного агента, не связанного никакими обязательствами с агентствами или компаниями по продаже недвижимости. Подобные посредники не являются надёжными и заинтересованы лишь в получении своей выгоды, вследствие чего нужно быть предельно осторожными, вступая с ними в деловые отношения.

В качестве бонуса разберём ещё одно понятие – «коммивояжёр». Фактически это торговец на колёсах. Он разъезжает по городам и выступает в качестве посредника какой-либо компании, предлагая купить тот или иной товар. В английском языке эта профессия так и называется «door-to-door», то есть буквально «от двери к двери», что наглядно отражает всю суть деятельности коммивояжёра.