Работа риелтора в США — ТИТАН Недвижимость

Не так давно у нас выходила большая статья, рассказывающая о нюансах работы риелтора. По большому счёту свои примеры и утверждения мы иллюстрировали и подкрепляли на основе опыта российских агентств. Тем не менее интересно пронаблюдать и за тем, как развивается наша профессия в других странах – в частности, в Соединённых Штатах Америки, ультракапиталистическом государстве со своей оформленной цеховой и профсоюзной бизнес-культурой.

Во-первых, следует отметить, что вакансия риелтора является довольно привлекательной для американских соискателей. Через одну лишь поисковую систему «Google» ежемесячно проходит около 17 тысяч запросов «Как стать агентом по недвижимости?». По средним подсчётам, в США риелторской лицензией обладают 2 млн. человек. И это приводит нас ко второму важному пункту нашего рассказа. Да, для того чтобы заниматься операциями с недвижимостью, гражданам Соединённых Штатов необходимо получить специальное разрешение. Как Вы наверняка знаете, в России риелтором может стать практически любой человек, не получая для этого каких-либо официальных документов. Таким образом, наткнувшись на свободную вакансию в агентстве, россиянину будет достаточно прийти в офис и успешно пройти собеседование у руководства. Разумеется, после этого большинство компаний проводят обучающие курсы и тренинги, однако это вряд ли можно считать серьёзными препонами на карьерном пути. В США же этот механизм гораздо сложнее.

Начнём с того, что получить какую-либо общую лицензию риелтора единого образца не получится – на национальном уровне требования к деятельности агента не установлены, для каждого штата они плюс-минус уникальные. Следовательно рядовому американцу необходимо в первую очередь отыскать веб-сайт соответствующего регулирующего органа на территории своего проживания. Помочь в поисках могут ресурсы «Ассоциации по лицензированию недвижимости» (ARELLO) – организации, основанной в Канаде в 1930 году для поддержки и контроля за действия структур, занимающихся лицензированием и обучением деятельности специалистов по недвижимости. Вы только взгляните на дату! Одно только это даёт понять, что корпоративная культура брокерства на западе начала развиваться достаточно давно.

В общих чертах вот что Вам необходимо сделать для получения лицензии агента в США:

1) Пройти специальный курс обучения

2) Сдать экзамен

3) Получить свою лицензию и активировать её

4) Присоединиться к брокеру

Последний пункт следует считать частью так называемой культуры посредничества (brokerage). Работающий риелтор не может быть свободным агентом и заниматься деятельностью исключительно от своего имени. Он всегда должен действовать в качестве представителя брокера (брокерского агентства). Брокер – статус более широкий. Для его получения необходимо пройти дополнительное обучение и соответствовать слегка другим требованиям. Здесь оговоримся, что сам термин «риелтор» относится как к брокерам, так и к агентам по недвижимости. В России мы не разделяем эти понятия, добавляя в кучу ещё и маклеров (торговых посредников). Далее в тексте мы будем употреблять слово «риелтор» в качестве синонима термина «агент по недвижимости» (официальное название профессии в РФ) ввиду устоявшейся традиции. Необходимо лишь делать оговорку, что в зависимости от страны всегда будут встречаться подобные нюансы и разночтения. Брокер, как мы уже выяснили чуть выше, является более продвинутым классом риелтора, в то время как агент – позиция чуть менее престижная. Брокер может действовать самостоятельно и нанимать к себе в команду агентов.

Существует также ряд других общих требований для риелторов-агентов – достижение возраста восемнадцати лет, законное нахождение (проживание) на территории США, успешное завершение бэкграунд-чека (background check) и прохождение дополнительного обучения по мере необходимости. Для бэкграунд-чека в нашей стране нет подходящего словарного аналога, поэтому попробуем использовать англицизм напрямую. Если фактически, то этот термин означает биографическую проверку данных кандидата, его прошлого и наличия проблем с законом (сriminal record). Согласно ресурсу Hondros, это довольно свежее требование было введено в ноябре 2019 года. Проверка включает также снятие отпечатков пальцев, хотя в США этот процесс не займёт много времени, благодаря гражданским службам «WebCheck», располагающимся на всей территории страны. Наличие судимости может стать причиной отклонения заявки соискателя на получение лицензии агента.

Под дополнительными курсами понимается повышение квалификации риелторов. Для того чтобы лицензия была продлена, агенту потребуется время от времени проходить новое обучение и тренинги. Это обязательное условие. В большинстве случаев на получение лицензии требуется от четырёх до шести месяцев. Только по истечении этого срока в США Вы сможете с гордостью называть себя риелтором. Да и то условно. Официально это звание может употребляться, только если агент или брокер состоит в «Национальной Ассоциации Риелторов» (NAR) – крупнейшей в Соединённых Штатах торговой организации по недвижимости. Разумеется, членство в «NAR» подразумевает ежегодные членские взносы, равно как и приверженность особому кодексу этики. Ассоциация была основана аж в 1908 году и в настоящее время включает в себя почти 1,5 млн. человек.

Поговорим о кодексе. Свод этических правил и норм, которого должны придерживаться риелторы, относительно обширен и состоит из семнадцати больших статей. Все они продолжают пополняться и получать поправки по сей день. Примечательно, что открывает кодекс преамбула с фразы «Земля подо всем» («Under all is the land»). Далее идёт обширная описательная часть, возлагающая на риелторов социальную ответственность и патриотический долг перед обществом. Расписывается необходимость профессионального подхода к своему ремеслу, а также важность обучения и передачи накопленных опыта и знаний другим. Венчает высокие речи так называемое «Золотое правило нравственности», гласящее: «поступайте с другими людьми так, как хотите, чтобы они поступали с вами». Сами статьи кодекса содержат уже куда более конкретные предписания и требования к морально-нравственному поведению риелтора.

В целом настроения вокруг профессии агента по недвижимости в США схожи с аналогичными в России. Это прибыльная и клиентоориентированная отрасль с гибким графиком и постоянной коммуникацией с людьми. Как и везде, основная обязанность риелтора – служить мостом между покупателем и продавцом, арендодателем и съёмщиком собственности. Вместе с тем, отмечается сложный характер занятия – необходимо много и аккуратно работать с документами, организовывать встречи, показы и презентации, разрабатывать и создавать привлекательные промо-материалы, проводить исследования и анализ рынка недвижимости. Некоторые успешные риелторы и брокеры нанимают себе помощника, чтобы делегировать тому часть административной рутины. Всем интересующимся профессией советуют быть готовыми работать и во внеурочные часы, поскольку офисные обязанности агента требуют от него быть на связи чуть ли не круглосуточно.

Ещё один общий момент, объединяющий Россию и Соединённые Штаты: отсутствие у риелтора зарплаты. Конечно, в обеих странах есть исключения, однако традиционно агенты получают комиссию в процентах от цены за собственность в сделке, которую они помогли реализовать. В редких случаях сумма, получаемая риелторами, фиксированная. Обычно деньги посредник получает лишь тогда, когда сделка уже закрыта, чему могут предшествовать месяцы упорной работы – то есть и в США в этой сфере мы наблюдаем некоторое отсутствие стабильности и сопряженные с ним риски. Более того, всю сумму комиссии риелтор практически никогда не получает. Сделка с недвижимостью традиционно представляет собой диалог посредников клиентов, которых обычно бывает четверо – агент и брокер со стороны покупателя, агент и брокер со стороны продавца. Напоминаем, что самостоятельную деятельности агенты вести по закону не могут.

В качестве иллюстрации возьмём пример с популярного ресурса «Investopedia». Торговый агент выставляет на продажу дом стоимостью 200 тысяч долларов – общая комиссия посредников сделки составляет 6 процентов (12 тыс. долларов). После успешной продажи объекта по запрашиваемой цене брокеры со стороны покупателя и продавца получают равную комиссию (по 6 тысяч долларов). Далее каждый из брокеров делит вырученную сумму между собой и агентом. Предположим, что 60 процентов уходит агенту, а 40 процентов остаётся брокеру. Итоговые комиссионные в этом случае окажутся таковыми:

· Агент со стороны продавца – 3 600 долларов

· Брокер со стороны продавца – 2 400 долларов

· Агент со стороны покупателя – 3 600 долларов

· Брокер со стороны покупателя – 2 400 долларов

Эту сумму агент получит только когда, транзакция по операции купли-продажи будет совершена. На это, как мы писали выше, могут потребоваться месяцы переговоров и юридической волокиты. Вследствие этого, риелторы должны обладать финансовыми запасами, чтобы содержать себя вплоть до момента получения денег. Некоторые агенты работают в качестве частично занятых, совмещая посредничество с каким-либо иным видом деятельности. Тем не менее потенциальные финансовые выгоды зачастую перевешивают возможные издержки. Средний годовой заработок агента по недвижимости в США составляет чуть менее 50 тысяч долларов, а брокера – около 60 тыс. долларов.

В завершение добавим, что к профессии риелтора в Соединённых Штатах относятся максимально серьёзно, что Вы уже могли заметить по многочисленным законодательным и этическим предписаниям, накладываемым на агентов. Сама лицензия не является пожизненной – её нужно продлевать. Её же могут и лишить из-за противоправных и аморальных действий агента или брокера. Основное же отличие профессии в США и России заключается в намного более очерченном и оформленном становлении корпоративной культуры ремесла, его принципов, базовых правил и системы регулирования деятельности на законодательном и гражданском уровнях.