Проверка юридической чистоты недвижимости - почему это важно

Не так давно мы писали о юридическом подразделении нашей компании «ТИТАН ЮрЦентр», специалисты которого всегда готовы помочь вам с любыми бюрократическими и законодательными вопросами, касающимися сферы недвижимости. Одна из важнейших процедур, которой уж точно не стоит пренебрегать, это проверка юридической чистоты объекта. Зачем она нужна? А затем, чтобы после покупки квартиры, участка или дома не оказаться лицом к лицу с тонной проблем, которые могут нанести вам не только финансовый, но и психологический ущерб, ведь никому не хочется тратить своё время, деньги и душевные силы на юридические дрязги и разбирательства, в которые вы вовсе и не желали быть втянутыми. Грамотный юрист по недвижимости поможет вам избежать подобных проблем, однако следует понимать, что проверка объектов – процесс не быстрый, ведь предстоит проанализировать большое количество документов их подлинность, а также оценить всевозможные риски, связанные с приобретением жилья. Делимся с вами некоторыми тонкостями процедуры.

Юридическая проверка, как правило, требуется для недвижимости, покупаемой на вторичном рынке, ведь у новостроек нет истории владения и кучи сопутствующей документации. Разумеется, возможны ситуации, когда вы не доверяете застройщику, а сроки сдачи объекта в эксплуатацию всё откладываются и откладываются – в таких случаях проверить строительную компанию и её портфолио действительно лишним не будет, однако наша статья всё же не об этом, да и проверять застройщика следует перед покупкой у него жилья. Мы же обращаем наше внимание на вторичный рынок.

Первое, что должно вас насторожить, это чрезмерное низкая цена на объект. Если вы видите предложение, которое кажется вам невероятно щедрым, не спешите нести свои деньги продавцу. Сделайте глубокий вдох и спросите себя, почему цена на это жильё намного ниже рыночной. Поговорите с владельцем и выясните причины подобной щедрости. В случае возникновения каких-либо подозрений следует обратиться к юристу, который проверит правовой статус объекта. Разумеется, всегда можно самостоятельно расспросить собственника о причинах продажи квартиры и запросить весь необходимый комплект документов, который подтвердит его права владения, однако всегда есть нюансы, которые стоит учитывать и которые вы можете упустить. Например, необходимо запрашивать оригиналы документов, ведь копии подделать легче. И не думайте, что подобная подозрительность отдаёт паранойей. Да, сейчас не девяностые годы, однако рынок недвижимости – по-прежнему опасная и конкурентная среда. Именно поэтому в ней всегда популярны услуги профессиональных специалистов (вроде риелторов и юристов), которые помогают своим клиентам избежать множества подводных камней при заключении сделки купли-продажи.

Итак, перво-наперво мы проверяем наличие на руках всей документации по объекту и в первую очередь правоустанавливающей. Поскольку недвижимость на вторичном рынке, как правило, передаётся из рук в руки, то необходимо также запросить договоры, подтверждающие факты совершения предыдущих сделок. Мошенники часто используют старые добрые эффекты «дыма и зеркал» и могут пускать пыль в глаза, завалив вас кучей выписок и справок для отвлечения внимания, поэтому следует тщательно разобраться в том, какие документы вам показывают. Лучше всего самим заказать выписку о правообладателях из ЕГРП. Эта процедура также поможет вам понять, например, не наложен ли на квартиру арест. Пока вы во всём не разберётесь и не убедитесь в чистоте приобретаемого объекта, никаких задатков и авансов продавцу лучше не отдавать.

В большинстве случаев банки могут служить своеобразным фильтром добропорядочности для продавцов. Даже если вы не планируете покупать квартиру в ипотеку, выскажите владельцу квартиры своё возможное намерение об этом. Если с объектом всё в порядке, как правило, продавец возражать не будет. Мошенникам же не захочется ввязывать в отношения с финансовыми структурами, которые обладают собственным инструментарием и службами для проверки юридической чистоты приобретаемого жилья. Ровно таким же «санитаром леса» является и риелтор. Хороший специалист обладает профессиональным чутьём на подозрительные объекты, поэтому сможет предупредить вас ещё до его покупки. Кроме того, успешные риелторские агентства имеют в своём штате юридический отдел, который подключится к сделке в случае возникновения каких-либо проблем и помогает обезопасить вас и ваши финансовые средства.

Вычислить мошенников можно и самостоятельно, задавая им множество вопросов и внимательно слушая получаемые на них ответы. Как правило, они не могут предусмотреть все возможные ситуации и начинают нервничать и давать сбивчивые комментарии на ваши расспросы о деталях покупки. Например, узнайте про управляющую компанию и тарифы ЖКХ, а после беседы с продавцом сверьте полученные от него данные с официальными источниками.

Что ещё можно сделать? Установить точное количество владельцев и прописанных в квартире или доме. Если там проживает несовершеннолетний, то для завершения сделки будет необходимо согласие, полученное от органов опеки и попечительства. Похожий механизм работает в случае, если продавец является недееспособным лицом – здесь вам также придётся вести дела с вышеуказанными структурами или же с его опекуном. Вообще, лучше всего всегда взаимодействовать напрямую с владельцем недвижимости, а не с его представителями, даже когда есть нотариально заверенная доверенность (риелторы не в счёт). Что же касается этих самых доверенностей, то многочисленные махинационные схемы включают использование поддельных документов, поэтому всегда требуйте непосредственного присутствия продавца.

В тоже время наличие несовершеннолетних детей и нескольких собственников является хорошим сигналом к тому, что юридически с жильём всё в полном порядке. Да, такую сделку заключить сложнее, есть различные нюансы и подводные камни, однако, как правило, мошенники стараются реализовать недвижимость, которая не обременена подобными трудностями и записана на одного человека. Избегайте также различных непрозрачных финансовых схем. Например, стоимость на квартиру или дом может быть занижена, чтобы уменьшить выплату налога. Или же уплата части денежной суммы за жильё идёт вне договора купли-продажи. Поверьте, подобные ухищрения не стоят возможных проблем с законом, который в отношении подобных укрывательств довольно суров.

Очень важный момент. Необходимо убедиться, что на момент покупки жилья в нём не остаётся прописанных лиц. Подтверждение этом можно получить при помощи справки. Есть различные сложности с теми, кто был прописан в квартире до его приватизации, и снова поверьте нашему опыту, вы не захотите столкнуться в своём новеньком гнёздышке с посторонними людьми, которых невозможно из него выписать, а такие ситуации возникают сплошь и рядом. Кстати, неплохим индикатором, сигнализирующем о чистоте заключаемой сделки, будет служить альтернативная покупка жилья, когда владелец взамен проданной собственности немедленно приобретает другую. Для мошенников это лишняя трата времени и дополнительные риски, поэтому они предпочитают не связываться с такой процедурой даже во избежание подозрений.

Как вы видите, юридических проблем в сделках купли-продаже жилья может быть великое множество, а самых разнообразных тонкостей и нюансов и того больше. Взять на себя всю эту ношу и ответственность может юрист нашего агентства. Мы оказываем полное юридическое сопровождение сделки и сами занимаемся всей сопутствующей ей бюрократической волокитой.