Проверка титула: что это и зачем нужно?

Материал с сайта «Investopedia» о таком понятии как «Title Search». Не имеет аналогов в русском языке. Если переводить напрямую, то это «проверка титула». В нашей адаптации мы будем использовать сокращение ПТ для сохранения лаконичности и стройности текста.

Что такое ПТ?

Изучение записей об объекте недвижимости, находящихся в свободном доступе, с целью установления реальных фактов о владельце имущества, наличии долгов и иных факторов, способных негативным образом отразиться на покупателе. Проводить подобное исследование необходимо для того, чтобы сделка купли-продажи прошла максимально гладко и без проблем.

Как это работает?

Обычно ПТ проводит либо адвокат, либо специальная юридическая компания от лица потенциального покупателя, заинтересованного в покупке недвижимости. Проверка может быть инициирована и кредитором, желающим удостовериться в праве собственности на тот или иной объект и убедиться, что не существует никаких юридических препятствий или судебных предписаний, вынесенных против жилья, которые бы помешали, например, его оформлению в качестве залога выданного займа.

Важно: В некоторые частные сделки может включаться особый пункт, гарантирующий, что продавец предоставляет покупателю приоритетное право на владение объектом и не может передать его другому лицу.

Во время проверки используются публичные записи и иные документы, находящиеся в открытом доступе, с помощью которых юрист или юридическая компания устанавливает законного владельца собственности, её залоговый и налоговый статусы, наличие штрафов, судебных предписаний и задолженностей.

Хотя покупатель или иное частное лицо может самостоятельно проводить проверку, делать это крайне не рекомендуется. Разобраться в документах без помощи специалиста может быть довольно сложно. А вот упустить из виду что-нибудь важное – очень легко.

Ключевые положения:

· ПТ – это процесс, предваряющий покупку недвижимости. Позволяет убедиться, что собственность находится в порядке с юридической точки зрения.

· Для заключения большинства сделок необходима успешная проверка титула – у объекта не должно быть юридических проблем и задолженностей по налогам.

· Проверку титула зачастую инициируют для того, чтобы защитить себя от возможных финансовых потерь.

Преимущества и недостатки ПТ:

Прежде чем сделка по покупке недвижимости будет закрыта, ваш юрист или специальная компания должны будут проверить публичные записи на объект и официально установить его владельца и перечень прав, которыми он обладает. Как только проверка будет закончена, вы получите предварительный «титульный отчёт». Если обнаружены какие-либо проблемы, сообщите о них владельцу объекта. В зависимости от характера и масштаба найденных нарушений вам предстоит принять решение, стоит ли заключать сделку или следует отказаться от неё уже на этом этапе.

Вам также необходимо подключить к переговорам своего юриста или агента по операциям с недвижимостью. Обнаруженные при проверке проблемы могут быть как мелкими, так и весьма значительными. Некоторые из них, возможно, будет легко решить, другие же подвергнут угрозе ваше финансовое благополучие.

Даже профессионалы с большим опытом работы, проводящие ПТ, могут ошибиться и пропустить что-то. Такие ошибки случаются и, как правило, обходятся дорого – особенно если вы обнаружили их уже после покупки жилья. По этой причине покупатели часто оформляют так называемую титульную страховку, которая защищает их и гарантирует выплаты, в случае если проблемы с недвижимостью обнаружились уже после её приобретения.

Что нужно принять во внимание:

Проверка с «чистыми» результатами необходима для осуществления любой операции в сфере недвижимости. Юристам необходимо исследовать каждый элемент и каждый пункт в документах и публичных записях, которые относятся к объекту. Нарушения могут быть связаны, например, с пожарной безопасностью.

Титульная страховка защищает как владельцев недвижимости, так и кредиторов от потерь или ущерба, нанесённого различными факторами и обстоятельствами. Особенность титульной страховки в том, что она защищает не только от будущих происшествий, но и от тех событий, которые случились с объектом недвижимости в прошлом.

Традиционный пакет титульной страховки защищает владельца собственности от следующих угроз:

· Претензии на владение объектом со стороны третьих лиц

· Некорректное подписание документов, включая случаи преднамеренного мошенничества

· Проблемы с документами на недвижимость

· Условия, снижающие цену на объект – например, незарегистрированные сервитуты

· Судебные решения и предписания, наложенные против собственности