Профессия риелтора в Испании

В каждой отрасли экономики требуются специалисты, умеющие профессионально выполнять свои обязанности. На рынке недвижимости ключевыми фигурами (за исключением продавцов и покупателей, разумеется) являются агенты по недвижимости. В Испании профессия риелтора имеет ряд своих специфических особенностей, речь о которых и пойдёт в этой статье.

Кто такой агент по недвижимости?

Риелтор – это человек, который занимается продажей недвижимости. Специалисты этой профессии консультируют потенциальных покупателей, готовят документы для сделки купли-продажи, анализируют рынок жилья и ведут переговоры собственниками недвижимости, зачастую выступая в роли управляющего.

Риелтор может быть специалистом в различных областях - это и коммерческий сектор (продажи, маркетинг и подбор персонала), и сфера юридических, а также управленческих консультаций (подписание документов и заключение контрактов), и аналитическая отрасль (профессиональное исследование и анализ рынка, инвестиции в недвижимость).

Риелтор зачастую работает сразу в нескольких сферах рынка недвижимости сразу. Лучшие агенты по недвижимости обладают рядом таких профессиональных качеств, которые позволяют им качественно выделяться среди своих коллег по цеху.

Должностные обязанности риелтора в Испании

Рабочие обязанности риелтора в Испании варьируются от агентства к агентству и даже от города к городу. Многое зависит от того, крупная ли это компания или маленькое агентство, а также от опыта и стажа каждого конкретного сотрудника. Все должностные обязанности риелтора можно разделить на три крупные группы.

Административные функции

Агент по недвижимости тратит много времени на работу с документами. Каждый риелтор обязан понимать, как работает рынок недвижимости и какие механизмы им управляют. Кроме того, необходимо разбираться в местных законах, которые регулируют сферу недвижимости в конкретном муниципалитете. Эти навыки помогают агенту по недвижимости в их бумажной работе при составлении договоров и коммерческих предложений.

Бизнес-задачи

Сюда входит множество обязанностей от работы с клиентами и оценки недвижимости до задач по рекламе, продвижению и маркетингу (к этому относятся показ квартир, добавление объектов на онлайн-площадки и заполнение информационных баз данных в Интернете).

Кроме того, риелтор должен постоянно находиться в поиске новых клиентов. Создание своего клиентского портфеля, пожалуй, самая сложная задача с точки зрения время- и трудозатрат.

Функции переговорщика

Центральной стадией сделки купли-продажи недвижимости является заключение договора, которому предшествует многочасовая работа, куча звонков и личных визитов, а также переговоры.

Лучшие риелторы — это те, кто умеют вести переговоры, поэтому, как правило, они является хорошими психологами, которые понимают потребности своих потенциальных клиентов и хватаются за любую возможность, чтобы заключить выгодную для них сделку.

Как регулируется работа риелтора в Испании?

Чтобы стать агентом по недвижимости в Испании, не требуется специального образования или лицензии. Несмотря на это, для работы в сфере недвижимости нужно владеть определёнными общечеловеческими навыками такими, как вежливость, эмпатия, прозорливость, терпение, умение слушать и анализировать большие объёмы информации.

Насколько риелтор нужен клиентам?

Присутствие агента по недвижимости во время сделки купли-продажи недвижимости делает её более официальной и безопасной, поскольку именно риелтор гарантирует, что вся процедура будет максимально формализованной и законной.

Комиссия агента по недвижимости в Испании

Комиссионные от сделки купли-продажи в Испании являются одной из самых значительных статей расходов при заключении сделки. Формально они являются частью финансовых обязательств между риелтором и его клиентом. Хотя максимальный размер комиссии агента в настоящее время законодательно не закреплён, все продавцы подписывают предварительное медиативное соглашение, в котором заранее оговорены уплачиваемый процент или сумма.

Примечание: Медиативное соглашение - соглашение, достигнутое сторонами в результате применения процедуры медиации к спору или спорам, к отдельным разногласиям по спору и заключенное в письменной форме. В данном случае медиативное соглашение подразумевает заключение превентивного договора, который заранее исключает возникновение потенциально спорной ситуации.

Размер комиссии агента по недвижимости

Размер комиссии риелтора зависит от типа агентства, в котором он работает. Традиционно агенты по недвижимости берут от 3 до 7 процентов от стоимости жилья. Некоторые агентства устанавливают фиксированную ставку в размере 5 процентов от продажи любого объекта вне зависимости от его характеристик. Другие же определяют гибкую комиссию, на которую влияет местоположение объекта, его состояние и, разумеется, цена. Лишь некоторые компании взимают с покупателя 3 процента или менее от стоимости недвижимости.

Услуги агентств недвижимости, которые работают онлайн, дешевле, чем услуги традиционных компаний. Их ставка может быть фиксированной - как правило, она составляет 1-2 тыс. евро в случае оплаты авансом и 4-8 тыс. евро при оплате по договору после завершения сделки купли-продаж жилья.

Развитие технологий привело к тому, что не вся продаваемая сейчас недвижимость реальна в физическом смысле. Это может показаться причудой, однако недвижимость, которая существует лишь виртуально, также покупается и продаётся (ранее мы уже выпускали отдельную статью, повествующую об этом). Испанские онлайн-агентства занимаются и таким видом продаж. Комиссия при этом также составляет 1-2 тыс. евро.

Кто оплачивает комиссию?

Комиссию риелтора, как правило, оплачивает продавец. Однако некоторые агентства также взимают дополнительный комиссионный процент и с покупателя. Впрочем, это не самая распространённая практика, поскольку дополнительные расходы негативно влияют на отношение покупателя к посредникам, что может даже привести к разрыву соглашения и срыву сделки.

Процедура выплаты комиссионных

Этот процесс зависит от выбранного агентства и типа оплаты. Традиционно риелторам выплачивают комиссию во время подписания договора купли-продажи. При этом обычно покупатель оплачивает как минимум 2 чека - один из них для продавца, где покупная цена вычитается из комиссии за недвижимость, а второй - для агентства за его общий объём работы. Однако бывает так, что некоторые взимают 50% комиссии при подписании депозитного договора, а другие взимают 50% при подписании акта купли-продажи.

Когда риелтор лишается комиссионных?

1) В случае ненадлежащего исполнения обязанностей.

2) Если агент по недвижимости не знает законов, и его действия повлекли нарушение одного из них.

При подписании договора с агентством необходимо внимательно прочитать его и уточнить все спорные моменты, чтобы не пришлось платить неустойку.

Какие услуги оказывает риелторское агентство в Испании?

• Оценка жилья. Риелтор даёт оценку недвижимости для определения цены объекта и публикует объявление о его продаже в Интернете. Это один из самых важных этапов в работе риелтора.
• Маркетинг и продвижение объекта. Включает публикацию фотографий, видеороликов и любой информации о квартире, а также расклейку и и-мейл рассылку.
• Прием звонков и организация показов. Все агентства недвижимости в Испании занимаются обработкой запросов от потенциальных покупателей и организацией посещения объектов недвижимости.
• Анализ покупателей. Агентство проверяет потенциальных покупателей на предмет их экономических возможностей.
• Переговоры с покупателями. Работа риелтора состоит в том, чтобы представлять интересы продавца и договариваться о сделке для него на лучших условиях. Выгодно продать квартиру без снижения цены - вот главная задача риелтора.
• Работа с документами. Риелторы осуществляют сбор и подачу документов - например, выписок из реестра недвижимости Испании и сертификатов соответствия. Обычно работа с документами автоматически включается в общую комиссию, однако большинство Интернет-агентств берут за это дополнительный процент. Сюда же входит составление договора купли-продажи и залогового документа, который понадобится нотариусу.

Как можно сэкономить на комиссии?

По возможности постарайтесь договориться с агентством, чтобы снизить комиссию. Если риелтор предлагает заключить эксклюзивный договор купли-продажи, то комиссия при этом определённо должна быть пониженной. Например, некоторые агентства берут 4 процента комиссионных за обычный контракт и 3,5 процента за эксклюзивный.

Если в процессе переговоров риелтор предложит снизить цену продажи объекта, можно попробовать договориться и о снижении процента комиссии. Если недвижимость находится в районе повышенного спроса, вы также можете просить о скидке. Как правило, квартиры в крупных городах, таких как Мадрид или Барселона, продать довольно легко.

Комиссия онлайн-агентства может быть на 80 процентов ниже, чем у традиционных агентств. Проверка их услуг и оценка соответствия потребностям клиента — отличный вариант для экономии средств.

С каким количеством риелторов и агентств можно работать одновременно?

Если клиенты заключают эксклюзивный договор с агентством недвижимости, то они не могут работать с другими риелторами. Частный (эксклюзивный) договор между агентством и продавцом позволяет компании в течение оговоренного периода времени в одиночку заниматься продажей объекта. Обычно период эксклюзивности составляет 3 месяца, 6 месяцев или 1 год. Короткая эксклюзивность позволит проверить качество работы риелторского агентства на малой дистанции и поменять посредника в случае недовольства качеством предоставляемых услуг. Важно уточнить, что эксклюзивный договор не запрещает попытку продажи жилья собственными усилиями, но это должно быть прописано в конкретном пункте договора.

Если клиент заключает неэксклюзивный договор, то он может сотрудничать сразу с несколькими риелторами и агентствами. Недостаток такого соглашения заключается в том, что агентства менее заинтересованы в скорейшем заключении сделки, а качество предоставляемых услуг при этом падает.

© Агентство «Титан Недвижимость»: +7 (4822) 39-54-00. Операции с недвижимостью. Профессионально (г. Тверь, проспект Победы, д. 3, офис 501).