Почему жильё иногда может стоить дешевле рыночной стоимости

По словам Уоррена Баффетта (1), суть инвестиций заключается в покупке доллара за рыночную цену в десять центов. Если выражаться более финансово грамотным языком, то он говорит о навыке инвестора понимать и видеть разницу между котировкой инвестиции и ее внутренней оценкой.

Примечание: Уоррен Эдвард Баффетт — американский предприниматель, один из крупнейших и наиболее известных в мире инвесторов, состояние которого на 2022 год оценивается в 113,8 млрд. долларов (согласно Forbes).

На рынке акций поведение игроков, продиктованное жадностью или страхом, приводит к скачкам цены. В сфере недвижимости же маловероятно, что кто-то продаст свой дом на миллион долларов дешевле его фактической стоимости лишь из-за временных колебаний капитала.

Базовый размер инвестиций на рынке недвижимости чрезвычайно большой, что делает инвесторов более терпеливыми. Возникает вопрос: «Почему недвижимость может продаваться по цене, которая ниже её рыночной стоимости?». В этой статье мы расскажем о наиболее распространённых вариантах такого развития событий.

Нужды продавца

Это главная причина, по которой недвижимость может быть довольно дешёвой. Если мы рассчитываем стоимость жилья, исходя из формирования свободной рыночной цены, то заметим, что при таком раскладе ни покупатель, ни продавец не спешат заключать сделку. Они оба знают, сколько недвижимость стоит фактически, и готовы тратить своё время на поиски такого покупателя и продавца, который предложит им справедливый рыночный вариант.

Однако некоторые продавцы вынуждены быстро продать своё жильё. Например, если они лишаются работы. В других случаях виноват развод и раздел совместно нажитого имущества. Также часто возникают ситуации, когда собственник накапливает большое количество долгов и кредитов или несёт большие финансовые потери на фондовых рынках. Выход здесь зачастую только один — получить быстрые деньги. Ключевое слово — «быстрые». Для таких продавцов время жизненно важно, поэтому они даже готовы предложить сделку на не самых выгодных для себя условиях, если покупатель готов заплатить наличными и облегчить их финансовые обязательства.

Неосведомлённость продавца

В предыдущем пункте мы по умолчанию исходили из того факта, что продавец полностью осведомлён о стоимости своего имущества. Это далеко не всегда так. Дело в том, что цены на недвижимость не указаны на табло или таблицах в Интернете (в отличие от цен на фондовом рынке). Обычно это лишь приблизительные оценки, которые отличаются в зависимости от объекта. В связи с этим, очень вероятно, что некоторые продавцы не осознают всех преимуществ, которыми обладает их жильё, и не повышают цену. Очень часто инвестор или частный покупатель могут столкнуться с неосведомленным продавцом, который примет не самое выгодное для себя предложение (2).

Примечание 2: В связи с этим, рядовому продавцу, не осведомлённому о конъюнктуре рынка недвижимости, крайне рекомендуется воспользоваться услугами риелтора и профессионального оценщика.

Покупка у банка

Часто покупатели жилья не могут выполнить взятые на себя обязательства по кредиту. Это может быть связано с личной финансовой ситуацией (например, с потерей работы) или же с экономическими решениями банка и государства (например, значительный рост процентных ставок по ипотеке). В результате такие люди больше не могут позволить себе осуществлять требуемые платежи. В подобных случаях зачастую происходит арест имущества.

Как только это случается, сценарий полностью меняется. Банки не интересуются инвестициями по отношению к изъятому имуществу. Их мотивы более приземлённые. Они желают минимизировать свои потери и быстрее продать недвижимость тому покупателю, который предложит достаточную цену. Таким образом, банки могут пойти на уступки и продать недвижимость несколько ниже рыночной цены, чтобы сэкономить себе время и быстрее пустить полученные средства в оборот. Многие инвесторы заработали себе состояние, покупая, а затем продавая дороже подобные объекты.

Перестройка

Еще одна стратегия грамотного инвестирования заключается в некоторых структурных изменениях и улучшениях, которым подвергается жильё. Например, вы покупаете большой семейный дом с четырьмя спальнями. Сдать его в аренду сейчас может быть не так просто. Однако, если вы перестроите один этот объект в четыре отдельные квартиры-студии, то сможете сдавать их студентам в качестве жилья или самозанятым специалистам в качестве рабочего кабинета. Подобная комбинация может принести минимум на 50 процентов больше арендной платы, нежели один большой дом, который был сдан в аренду семье.

В мире инвестиций есть множество примеров, когда люди зарабатывали миллионы подобными способами. Тем не менее такую стратегию принято считать довольно рискованной.

Инсайдерская информация

У некоторых инвесторов в сфере недвижимости есть весьма хорошие связи. В результате они лучше осведомлены о дальнейшем развитии отрасли и имеют информацию о планах её развития, разработанных правительством для конкретных регионов. Они могут получать её ещё до того, как она будет официально обнародована. Такие инвесторы обладают преимуществом перед своими коллегами, так как обладают знаниями, о которых остальная часть рынка пока что не в курсе. В связи с этим, они зачастую готовы покупать недвижимость по заниженным ценам, чтобы в дальнейшем получить с неё солидную прибыль.

Это называется инсайдерской торговлей. Это незаконно и уголовно наказуемо. Впрочем, реальность такова, что многие инвесторы всё же смогли заработать миллионы, уклоняясь от ответственности и заигрывая с законом.

***

Таким образом, существует несколько сценариев, при которых недвижимость может быть выставлена на продажу по цене ниже рыночной. Нужно быть усердным и внимательным, чтобы заметить возможность купить её и не упустить свой шанс.

Перевод и адаптация оригинальной статьи — АН «ТИТАН».