Основные ошибки при поиске жилья

Адаптировали и перевели для вас большую статью с ресурса «Investopedia» - «Топ-список ошибок, совершаемых в хаус-хантинге». Хаус-хантингом на западе называется процесс поиска жилья для покупки или аренды (прим. переводчика). Давайте посмотрим, от каких неприятных ситуаций пытаются предостеречь покупателей недвижимости в США, и сравним это с опытом российских реалий.

Не стоит недооценивать свои предчувствия и переоценивать свои финансы.

Покупка дома – очень эмоциональный процесс. Если вы позволите чувствам взять верх над собой, то можете стать жертвой типичных ошибок, которые совершают покупатели. Поскольку приобретение дома - это очень важное решение, имеющее серьёзные последствия, необходимо полностью контролировать свои эмоции и принимать наиболее рациональные решения.

Основная цель покупателя – поселиться в доме мечты, заплатив за него цену, которую он может себе позволить, однако, к сожалению, многие люди сами отдаляют себя от выполнения этой задачи. Давайте посмотрим на самые популярные ошибки, совершаемые при поиске жилья, и заодно узнаем, как приобрести недвижимость правильным способом.

Ключевые положения:

· Прежде, чем покупать дом, реально оцените своё финансовое состояние – подыскивайте себе только то жильё, которое можете себе позволить.

· Недооценивать возможные риски – ошибка. Переоценивать свои «риелторские» способности – тоже.

· Спешить или медлить с предложением не стоит, поскольку жильё, которое вы в итоге приобретёте, и цена на него могут оказаться совсем не такими, какими вы ожидали.

· Не переплачивайте за жильё из страха, что оно достанется кому-нибудь другому. В дальнейшем это может вызвать проблемы с оценкой и перепродажей дома, а также оформлением ипотеки.

Ошибка #1: Плохое понимание своих финансовых возможностей

Стоит только влюбиться в какой-либо дом, и пути назад практически нет. Вы только и мечтаете о том, насколько потрясающей была бы ваша жизнь в этом месте с очаровательной усаженной деревьями аллеей, ванной с гидромассажем, просторной кухней, оборудованной дорогой бытовой техникой, и т.п.

Однако если вы не сможете позволить себе этот дом, то попросту будете мучить себя, представляя свою жизнь в нём. Чтобы избежать соблазна, следует поумерить свои аппетиты и выбрать жильё, которое вам по карману. Рассматривая варианты за пределами собственных денежных возможностей, вы окажетесь в ловушке нереализованных надежд, что чревато риском необдуманных финансовых затрат, покрыть которые вы будете не в состоянии.

Начните поиск с объектов из нижней части ценового диапазона своих возможностей. Если там вы найдёте себе что-то подходящее, нет нужды рассматривать более дорогие варианты. Запомните: когда вы тратите дополнительные 10 тысяч долларов на покупку дома, вы расходуете не только эти самые 10 тысяч – сверху также идут проценты, которые могут удвоить эту сумму в течение того долгого периода, на протяжение которого осуществляются ваши выплаты по ипотеке. Возможно, эти деньги пригодятся вам где-нибудь ещё.

Ошибка #2: Не одобрить получение ипотеки заранее

Золотое правило, которое мы усвоили, благодаря субстандартному ипотечному кризису: заявления банка о сумме ваших предельно допустимых трат и ваши собственные представления об этому не всегда совпадают. И наоборот: сумма, которую, как вы считаете, в состоянии выплачивать, и сумма, которую банк готов вам предоставить, могут не соответствовать друг другу, особенно если у вас плохая кредитная история или нестабильный доход.

Прим. переводчика: Ипотечный кризис в США (англ. subprime mortgage crisis) — финансово-экономический кризис, проявившийся резким ростом количества невыплат по ипотечным кредитам с высоким уровнем риска (субстандартная ипотека, выданная заёмщикам с уровнем кредитного скоринга ниже 600), учащением случаев отчуждения банками заложенного недвижимого имущества, а также вызванное ими падение цен на ценные бумаги, обеспеченные субстандартными закладными. Этот кризис стал началом финансового кризиса 2007—2008 годов, переросшего в мировой экономический кризис.

Предупреждение: дискриминация в процессе одобрения кредита на ипотеку недопустима. Если вы считаете, что подверглись дискриминации по признаку расы, религии, пола, семейного положения, национального происхождения, инвалидности или возраста, есть ряд шагов, которые можно предпринять. Например, подать жалобу в Бюро по финансовой защите потребителей (CFPB) или в Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD).

Убедитесь, что вам предварительно одобрили ипотеку, прежде чем делать предложение о покупке, или, ещё лучше, до того момента, когда всерьёз займётесь поисками подходящего жилья. Не сделаете этого – впустую потратите время продавца, а также его и своего агентов по недвижимости, подписав контракт и обнаружив впоследствии, что банк предоставил вам кредит на сумму меньшую предполагаемой или не одобрил получение кредита вообще. Заранее получив информацию от банка, вы также выясните финансовый диапазон возможных трат на приобретение дома, в пределах которого вы будете рассматривать подходящие варианты.

Имейте в виду, что даже в случае одобрения ипотеки банком займ может быть аннулирован в последнюю минуту, если вы сделаете что-нибудь, что каким-либо образом изменит или пошатнёт ваш кредитный рейтинг (например, покупка дорогого автомобиля). Если ваши действия приведут к расторжению или отмене сделки, вы можете потерять свой депозит или задаток, внесённые при заключении контракта.

Ошибка #3: Не идти на компромисс

Хотя следует быть реалистичным в своих запросах и готовым идти на компромисс, от по-настоящему важных вещей отказываться не стоит. Например, не нужно покупать дом с двумя спальными комнатами, если вы планируете завести детей и твёрдо знаете, что вам понадобятся три спальни. Если вы не желаете мириться с наличием соседей за стенкой, не покупайте квартиру просто потому, что она дешевле, чем дом. Вам действительно придётся идти на некоторые компромиссы при покупке первого жилья, однако эти компромиссы не должны становиться серьёзной помехой, нарушающей ваш комфорт.

Если вы не элитный привередливый покупатель с особыми запросами, то высока вероятность, что на любую недвижимость, которая пришлась вам по душе, вы найдёте ещё несколько вариантов, подходящих по этим же параметрам. Дома большинства районов похожи друг на друга по модели и, как правило, построены одним и тем же застройщиком. Даже если найти абсолютно идентичный вариант не получается, всегда можно подобрать жильё с близкими характеристиками. В случае с квартирами и таунхаусами шансы на это также велики.

Будьте готовы продолжить поиски подходящего дома, не зацикливаясь на одном варианте. Это поможет избежать поспешных решений, о которых вы, возможно, пожалеете в дальнейшем. Существуют десятки сайтов и приложений по покупке и продаже недвижимости, которые помогут вам упростить процесс поиска – не вставая с дивана, вы пролистаете сотни объектов всего за несколько часов.

Ошибка #4: Не пользоваться услугами риелтора

Как только вы всерьёз задумаетесь о покупке жилья, сразу же наймите агента по недвижимости или брокера.

Прим. переводчика: О разнице между агентом и брокером мы рассказывали в нашей авторской статье «Работа риелтора в США».

Агенты придерживаются свода этических норм и обязаны действовать в интересах как продавца, так и покупателя. Тем не менее вы быстро осознаете, что находитесь в не самой выгодной позиции, если самостоятельно начнёте переговоры с агентом продавца, не связавшись со своим собственным. Большинство покупателей (около 88 процентов) оформляли свои сделки при помощи агента по недвижимости или брокера (согласно опросу, проведённому Национальной ассоциацией риелторов).

file.dyn.jpeg

Ошибка #5: Недальновидность

Иногда покупатель дома может чувствовать себя словно Златовласка в истории про трёх медведей (русский аналог – сказка «Маша и три медведя», прим. переводчика) – это мне слишком мало, а это уже слишком велико. Понимание того, что можно исправить, а что нельзя, является ключевым фактором при подборе жилья.

Даже если вы не можете прямо сейчас поменять эти ужасные обои в ванной, это вовсе не означает, что вам нужно отказываться от покупки дома – возможно, стоит смириться с недостатками на какое-то время, чтобы взамен заполучить недвижимость, которая вам по карману. В особенности если объект соответствует тем вашим запросам, поправить которые будет чрезвычайно сложно (местоположение, площадь и т.п.). Не позволяйте перфекционизму управлять вами.

В то же время не давайте мелким косметическим деталям и исправлениям пустить пыль вам в глаза. Подобными недорогими трюками пользуются продавцы, чтобы сыграть на ваших чувствах и завысить ценник. Владелец может либо заплатить две тысячи долларов за минимальный косметический ремонт, либо раскошелиться на несколько тысяч долларов на капитальный. Кроме того, делать ремонт самому (даже через подрядчика) обычно значительно дешевле, чем переплачивать за стоимость дома продавцу, который оплатил все ремонтные работы самостоятельно. Тем более, что отреставрировать жильё вы сможете по своему собственному вкусу и усмотрению.

Ошибка #6: Упускать из виду значительные детали

Ищите объекты, полный потенциал которых ещё только предстоит реализовать (особенно если ваш бюджет ограничен). Нужно отметить, что, покупая дом, нуждающийся в ремонте, не берите на себя то, что в настоящий момент требует слишком много денег, времени или ваших собственных трудозатрат. Например, если вы затеяли самостоятельный ремонт и в один момент осознали, что сами не справляетесь, любые перестановки и изменения, которые вы планировали осуществить, вероятно, теперь обойдутся вдвое дороже, а эти расходы, в свою очередь, ваш бюджет может уже не потянуть. Более того, возможно, вам придётся дополнительно тратиться на то, чтобы переделывать то, что вы уже успели начать править, но не смогли закончить. Реально оценивайте свои возможности, бюджет и сроки переезда, чтобы не оказаться в доме, который к заселению не готов.

Ошибка #7: Не обращать внимания на свой район

Невозможно со стопроцентной точностью предсказать проблемы, которые могут возникнуть у вас при заселении в тот или иной район, однако перед покупкой недвижимости следует изучить территорию, на которой вам предстоит жить.

Вот некоторые вопросы, которыми стоит обеспокоиться:

· Какие в настоящие момент есть планы по развитию района?

· Не станет ли улица, на которой вы живёте, крупной транспортной артерией или излишне оживлённым местом?

· Собираются ли строить мост или трассу неподалёку в ближайшие пять лет?

· Какие законы по градостроительному зонированию действуют на территории?

· Есть ли рядом незастроенные земли? Что на них планируется построить?

· Стоимость домов в районе растёт или падает?

Если вы удовлетворены ответами на эти вопросы, то стоит основательно присмотреться к покупке недвижимости на этой территории.

Ошибка #8: Излишне торопиться с предложением

В условиях развития современного рынка недвижимости иногда будет необходимо действовать быстро, чтобы купить дом своей мечты. Тем не менее следует сохранять баланс между быстрым реагированием на ситуацию и чрезмерной торопливостью, которая может сыграть с вами злую шутку.

Не стоит пропускать важные процедуры, предваряющие покупку – например, убедиться в том, что район проживания безопасен как днём, так и ночью (постарайтесь посетить его в разное время суток). Исследуйте окрестности на предмет посторонних шумов (наличия рядом железной дороги или автострады).

В идеале – поспите хотя бы одну ночь перед принятие решения. Ваше настроение поутру и мысли относительно будущей покупки послужат индикатором правильности или же ошибочности сделанного выбора. Кроме того, лучше потратить побольше времени на то, чтобы выяснить, сколько действительно стоит собственность, и скорректировать своё предложение.

Ошибка #9: Мешкать

Сложно балансировать между тщательным принятием взвешенного решения и излишним вредным промедлением. Потерять дом, который вы собирались приобрести, из-за того, что кто-то опередил вас, может быть крайне болезненным. Это также может иметь и экономические последствия.

Предположим, что вы являетесь самозанятым. В этом случае выражение «время – деньги» для вас даже более жизненное, чем для других. Чем больше времени и энергии вы тратите на поиски жилья, тем меньше их остаётся для работы. Говоря другими словами: чем меньше вы мешкаете при покупке дома, тем лучше для вашего бизнеса – а уже это, в свою очередь, может повлиять на выплаты по ипотеке.

Если вы не среагируете вовремя, кто-то другой сделает это и вам придётся продолжать поиски жилья. Не стоит недооценивать, насколько времязатратным и рутинным может быть процесс покупки недвижимости.

Быстрый факт: около двух третей семей в США являются владельцем жилых объектов, на которых они проживают.

Ошибка #10: Предлагать слишком много

Рынок недвижимости является довольно конкурентной средой. Подыскав себе подходящее жильё, очень легко ввязаться в так называемую войну торгов (аукцион). Вы можете попробовать сразу предложить высокую цену, однако такое решение влечёт за собой ряд потенциальных проблем.

Во-первых, если оценка дома не равна или даже превышает сумму сделанного вами предложения, банк попросту не одобрит ваш займ – либо продавцу придётся снизить цену, либо вам выплатить разницу наличными. Причём её-то вам придётся отдавать уже из своего собственного кармана. Во-вторых, когда вы решите продать дом, если ситуация на рынке недвижимости схожа с той, которая была во время покупки, или хуже, то с ипотекой могут возникнуть проблемы и быстро продать жильё не удастся.

Убедитесь, что цена на объект разумная и соответствует его реальной стоимости. Изучите похожие предложения и посоветуйтесь со своим риелтором, прежде чем предпринимать какие-либо конкретные шаги.

Ошибка #11: Не исследовать объект покупки на предмет недостатков

Представим ситуацию: вы нашли идеальное жильё и сделка практически закрыта. После заключения договора условного депонирования (эскроу) вам уже очень хочется считать себя владельцем дома, но не спешите.

Прим. переводчика: По договору условного депонирования (эскроу) депонент обязуется передать на депонирование эскроу-агенту имущество в целях исполнения обязательства депонента по его передаче другому лицу, в пользу которого осуществляется депонирование имущества (бенефициару), а эскроу-агент обязуется обеспечить сохранность этого имущества и передать его бенефициару при возникновении указанных в договоре оснований. Договор эскроу заключается между депонентом, бенефициаром и эскроу-агентом и должен предусматривать срок депонирования имущества. Срок действия договора эскроу в России не может превышать пять лет. Стороны могут прибегать к данному виду договора при заключении большинства предусмотренных законом сделок, но чаще всего его используют при купле-продаже недвижимости. Несмотря на популярность этого института за рубежом, в России договор счета эскроу широкого распространения даже после его законодательного урегулирования так и не получил. (Ст. 926.1 ГК РФ ч.2; информационно-правовой портал «Гарант»).

Прежде чем сделка будет окончательно закрыта, вам нужно знать, в каком состоянии находится дом. Поверьте – вам не нужна лишняя головная боль, если вдруг окажется, что в нём необходимо провести дорогостоящий ремонт.

Вот зачем необходимо тщательно исследовать объект. Кроме того, это может стать обязательным условием, выполнения которого потребует ваш банк-кредитор. Держите свои эмоции относительно покупки в узде вплоть до того момента, пока вы чётко не будете понимать, в каком физическом состоянии находится дом. Это простое правило поможет вам не совершить серьёзную финансовую ошибку.

Ошибка #12: Отчаиваться

Если вы долго ищете, но не находите ничего подходящего, или ещё хуже – дом вашей мечты уже сняли с продажи, легко впасть в депрессию и опустить руки.

Если вы приобретёте жильё, которое вам в итоге разонравится, его продажа может стать затратным мероприятием. Во-первых, вам придётся заплатить комиссию агента по недвижимости (до 5-6 процентов от рыночной цены объекта). Во-вторых, придётся разбираться с платежами по ипотеке. Прибавьте к этому очередные расходы на переезд.

Если вы не слишком торопитесь, то лучше подождать и поискать наиболее подходящий для вас вариант. Пока ваши запросы соответствуют бюджету, найти комфортное жильё – не проблема. Новые предложения появляются на рынке каждый день.

Факт: 5,64 миллиона – это число домов, проданных в 2020 году, согласно данным Национальной ассоциации риелторов.

Подводя итоги

Покупка дома – серьёзное решение, но не обязательно трудное. Несмотря на то, что очень сложно не поддаваться эмоциям, следите за тем, что решения, которые вы принимаете, взвешенные и рациональные. Не зацикливайтесь на мечтах об абсолютно идеальном доме и не считайте себя мастером-строителем и инноватором. Предупреждён – значит вооружён. Эти простые советы помогут избежать ненужных проблем, трат и ошибок.

Если коротко, то, когда придёт время покупки жилья, будьте рациональным, не спешите и не действуйте импульсивно. Самое главное – принять верное решение, которое будет соответствовать как вашим ощущениям, так и бюджету.

Оригинал статьи - https://www.investopedia.com/investing/habits-of-successful-real-estate-investors/