Нужно построить больше домов? — ТИТАН Недвижимость

Рынки недвижимости во многих городах мира сталкиваются со схожими серьёзными проблемами. Цены на жильё взлетели так сильно, что для многих потенциальных клиентов его покупка стала попросту невозможна. Вместе с тем, продавцы продолжают придерживаться сложившейся ценовой политики, несмотря на всю её иррациональность. В результате стоимость жилья не снижается. В то же время, согласно статистике, сделки по завышенным ценам практически не заключаются. Это парадокс, который характерен для многих городов мира. Лондон, Сидней, Окленд, Мумбаи, Торонто и Шэньчжэнь представляют собой яркие примеры формирования пузыря на рынке недвижимости.

Муниципальные власти во всех этих городах находятся под серьёзным давлением общественности. Со всех сторон звучат призывы снизить цены на недвижимость. Общеизвестно, что цена отражает соотношение спроса и предложения. Высокие цены отражают гигантский спрос при недостатке предложения. Для большинства городов такого соотношения не наблюдается. В реальности цены растут гораздо быстрее, чем все остальные показатели. Если мы примем как данность, что в высоких ценах виновато отсутствие предложения, самым очевидным решением здесь будет попытаться увеличить его при помощи строительства новых домов в больших количествах.

В этой статье мы рассмотрим, почему строительство большего количества домов может быть не лучшим решением.

Цены на недвижимость зависят от будущих ожиданий

Формирование цен на жильё не тождественно формированию цен на прочие товары. Недвижимость — это актив, следовательно и ценообразование здесь подчиняется соответствующим механизмам. Спрос и предложение, как ни странно, не являются в этой сфере ключевыми элементами. Вместо этого, цены на недвижимость в значительной степени зависят от будущих ожиданий по стоимости объектов. Если инвесторы ожидают её повышения, то, если не предвидится форс-мажоров, так, скорее всего, и произойдёт. Проблема с ценами вот в чём: долгое время правительства многих стран поощряли приток капитала в сектор недвижимости. Этот бесконтрольный процесс привёл к скачку цен. Следовательно, можно с уверенностью сказать, что на ценообразование повлияла не нехватка предложения, а спекуляция активами среди покупателей. Лёгкий доступ к банковским кредитам и частному капиталу, который передавался от родителей к их детям, практически сформировал текущую ситуацию. Исходя из этой логики, очевидно, что строительство большего количества новых домов не решит проблему. Многие из крупных городов вообще не сталкиваются с проблемой нехватки жилья.

В качестве примера рассмотрим случай Ирландии, население которой насчитывает около пяти миллионов человек. В 2007 году по распоряжению властей было построено более 90 тыс. домов. Это должно было повысить доступность жилья для широких масс. Впрочем, стратегия не сработала, и за год цены выросли более чем на 11 процентов, что свидетельствует о том, что предложение здесь не при чём.

Приток международного капитала на местные рынки недвижимости

Большинство пузырей в секторе недвижимости формируется в развитых странах. Всё потому, что они являются основным местом для инвестиций со стороны коррумпированных политиков и бюрократов из стран третьего мира. Доходы, полученные от них, как правило, попадают в большие города. Эти «инвесторы» не ищут возврата своих инвестиций. Вместо этого, им попросту нужны места для «парковки» своего капитала. А вкладываться в недвижимое имущество всегда выгодно. В результате многие из купленных для таких целей домов остаются необитаемыми. Для подобных «инвесторов» экономические показатели не имеют серьёзного значения, поэтому их действия ещё больше раздувают пузырь. Вот почему правительства многих стран (например, Германии) взимают дополнительный налог с людей, которые приобретают себе в собственность более одного дома. Строительство большего количества домов не решает проблему с ценами. Нужно также обратить внимание на инфляцию, которую стимулирует приток недоброкачественного международного капитала.

Кредит под недвижимость

Еще одна серьезная проблема в сфере недвижимости связана с широкой банковской активностью в области кредитования. Многие инвесторы закладывают свои дома, чтобы использовать полученные таким способом средства для дальнейших инвестиций в недвижимость. Помимо этого, арендодатели частенько берут кредиты, сумма которых привязана к их доходу от аренды. Таким образом, количество людей, которые используют свою недвижимость как банкоматы, увеличилось. Идея того, что жильё никогда не падает в цене, прочно укоренилась в головах многих инвесторов. Вот вам и ещё одна почва, которая подпитывает экономический пузырь.

Как решить проблему

Теперь, когда стало понятно, что строительство новых домов проблему не решает, нужно подумать и о других возможных вариантах. Вот какие шаги можно предпринять:

1) Реформы в налоговой системе, которые помогут избавиться от спекулянтов на рынке. Например, нужны ограничения на покупку более одного дома. Если богачи хотят владеть кучей недвижимости, они должны серьёзно заплатить за неё.

2) Ограничение притока иностранных инвестиций на местные рынки. Этого можно достичь, если ввести эквивалент налога Тобина для сферы недвижимости.

Примечание: Налог Тобина— налог на спот-операции с иностранной валютой, предложенный нобелевским лауреатом Джеймсом Тобиным в 1978 году как средство для контроля за миграцией капитала, «снижения избыточной эффективности» на валютных рынках и уменьшения колебаний на рынке ценных бумаг.

3) Ограничение кредитной банковской активности. Доходы от недвижимости не должны использоваться в спекулятивных целях.

Управление ценами

Если попытаться оседлать волну ценообразования в сфере недвижимости, нужно быть готовым к тому, что будут жертвы. Больше всего пострадают люди, который сейчас берут в кредит крупные суммы денег для покупки жилья по завышенным ценам. Очень важно, чтобы стоимость жилья не обвалилась слишком сильно. Здесь нужна поддержка правительства, чтобы падение было постепенным и не вызвало панику среди инвесторов.

Итог

Строительство большого количества новых домов приведёт лишь к тому, что на рынке появится множество очень дорогих объектов. Корни проблемы нужно искать внутри рынка и инвестиций в нём. Как только поток недобросовестных иностранных активов уменьшится или остановится, цены автоматически придут в равновесие.

Перевод и адаптация оригинальной статьи — АН «ТИТАН»