Перевод и адаптация оригинальной статьи. В США приобрести дом своим родителям или помочь им с его покупкой может быть намного сложнее, чем в России. Давайте посмотрим, насколько. Некоторые варианты, предлагаемые здесь, могут вас удивить.
Достигнув собственной финансовой самостоятельности, многие начинают задумываться о том, как бы помочь родителям. Однако в плане покупки жилья это не так просто, как может показаться на первый взгляд.
Есть несколько способов, как можно оказать поддержку: от оформления ипотечного кредита на себя до выплаты первоначального взноса. Прежде чем выбирать, следует разобраться в плюсах и минусах каждого решения.
Ключевые положения:
§ Если у ваших родителей ограниченный доход, то самый простой способ им помочь – оформить совместную ипотеку.
§ Можно внести за них первоначальный взнос – это большая помощь, поскольку суммы порой достигают внушительных размеров.
§ Покупка дома с последующей сдачей его в аренду своим родителям стоит рассмотреть как отличный вариант, который позволит вам значительно снизить налоги, благодаря различным вычетам.
Оформление совместной ипотеки
Лучший вариант, если родители испытывают недостаток в денежных средствах. Помочь с выплатой ипотеки можно, оформив кредит на себя и вписав своё имя в документы (совместно с родителями).
Плюсы:
§ Это увеличивает шансы на одобрение ипотеки.
§ Чем чище ваша кредитная история, тем ниже окажется процентная ставка.
§ Совместное управление имуществом.
Минусы:
§ Если у родителей плохая кредитная история, это может стать препятствием для оформления совместной ссуды.
§ Если родители не смогут выплачивать ежемесячные взносы, пострадает ваша собственная кредитная история.
§ Если родители откажутся выплачивать ипотеку, она в полном объёме ляжет на ваши плечи.
Ещё не так давно было довольно необычно вписывать чужое имя в кредитные документы. Однако после кризиса на ипотечном рынке банки ужесточили свою политику в области андеррайтинга. Гражданам с низкими доходами стало намного труднее оформить ипотеку на выгодных условиях.
Примечание: Андеррайтинг — услуги, предоставляемые финансовыми учреждениями, такими как банки, страховые компании, которые гарантируют получение выплат в случае финансовых убытков.
Учтите, что большинство банков проверяет кредитную историю заёмщиков, прежде чем одобрить ипотеку. Поэтому, если у ваших родителей есть проблемы на этом фронте или они недавно признали себя банкротами, ваша помощь в деле может не оказать на него значительного влияния.
Обычно кредиторы определяют сумму кредита относительно стоимости жилья или размера дохода. Таким образом, ваше участие может упростить процедуру получения более крупной ссуды, на которую родители не могли бы рассчитывать в одиночку.
Этот способ может быть также полезен, если ваши родители достигли преклонного возраста. Дело вот в чём: если имя сына или дочери числится в документах по совместной ипотеке с указанием в нём права наследования, то после смерти родителей недвижимость немедленно переходит в их владение, что помогает избавиться от целой кучи сложных бюрократических процедур, связанных с завещанием имущества. Однако есть загвоздка: вы несёте ответственность за выплаты по ипотеке вне зависимости от того, проживаете ли в этом жилье или нет. Если родители задолжают банку, то записи об этом попадут и в вашу кредитную историю. Навредить ей можно, даже исправно выплачивая суммы по всем квитанциям – другие банки и кредитные организации увидят информацию об уже взятой ипотеке. Если вам самим понадобится жильё попросторнее и вы обратитесь в банк, скорее всего, возникнут проблемы с одобрением кредита.
Как итог, оформление совместной ипотеки выглядит самым простым решением, однако оно может повлечь за собой серьёзные неприятные последствия.
Выплата первоначального взноса
Это ещё один способ помочь, и он не подвергнет риску вашу кредитную историю. А для ваших родителей такая финансовая помощь станет серьёзным подспорьем в выплате ипотеки.
Плюсы:
§ Помощь с родительской ипотекой, не влияющая на ваш кредитный рейтинг.
§ Вам не нужно возиться с оформлением ипотеки и нести ответственность за своевременные выплаты по кредиту.
§ Первоначальный взнос можно внести заранее, если правильно оформить все документы на его выплату третьими лицами.
Минусы:
§ В зависимости от стоимости дома вам, возможно, придётся расстаться со значительной суммой для выплаты первоначального взноса.
§ Оплата первоначального взноса третьими лицами должна быть надлежащим образом документально оформлена.
§ Подобная операция, скорее всего, потребует уплату дополнительного налога.
Если вы не являетесь баснословно богатыми, стоит подумать о долгосрочных последствиях подобного решения. В любом случае речь пойдёт о больших деньгах, которые вы могли бы потратить на обучение своих детей в колледже, например. Банкам, вероятно, придётся объяснять ситуацию, поскольку они, как правило, подозрительно относятся к разовому поступлению на счёт их заёмщиков крупной суммы денег – финансовые учреждения опасаются, что это также средства, взятые в кредит где-то ещё. По словам профессионалов, во избежание подобных проблем взнос лучше выплатить заранее. Так банку станет ясно, откуда взялись деньги и куда они направляются. К тому же это позволит запросить более свежие банковские выписки.
Также следует учитывать и ситуацию с налогами. В зависимости от размеров взноса в казну государства придётся внести определённую сумму. Если вы платите за обоих родителей, то можете выдать каждому по 15 тысяч долларов (30 тысяч долларов в совокупности). Это ежегодный лимит.
Сдача жилья в аренду родителям
А вот ещё один вариант – купить/взять в ипотеку дом и сдать его родителям. Это заманчивая опция, благодаря многочисленным налоговым вычетам и послаблениям, которые влечёт за собой аренда (на проценты по ипотеке, расходы на техническое обслуживание, амортизацию и т.п.).
Плюсы:
§ Инвестиции в недвижимость приносят налоговые льготы.
§ Дополнительный источник дохода для вас.
§ Вашим родителям не придётся проходить процесс подачи заявки и одобрения ипотеки.
Минусы:
§ Разобраться в налоговых правилах, касающихся инвестиционной недвижимости, может быть сложно.
§ Если родителям сложно выплатить арендную плату, всегда есть возможность договориться.
§ Оформить ипотеку на инвестиционную недвижимость может быть трудной задачей.
Будьте осторожны: банки обычно определяют наличие второго жилья как факт инвестиций в недвижимость, которая, как правило, имеет более высокую ипотечную ставку, чем другие кредиты. Эта ставка может перебить любые налоговые льготы.
Прежде чем устанавливать арендную плату, учтите, что она должна быть конкурентоспособной для получения налоговых вычетов. Сделаете цену ниже рыночной, и налоговая служба посчитает, что недвижимость приобретена для личного пользования, поэтому вычесть некоторые расходы, включая амортизационные, не получится. Перед тем, как оформить сделку с родителями, следует пообщаться с налоговым консультантом.
Другие способы помочь родителям
Лучший способ – это тот, который наименее всего ударит по вам и родителям финансово. Помните вот о чём:
§ Кредитная история. Хорошая кредитная история имеет ключевое значение получения хорошей ставки по ипотеке. Подумайте об этом, если планируете оформить совместную ипотеку. Она может серьёзно её подпортить, если ваши родители не в состоянии осуществлять выплаты.
§ Расходы. Помощь такого рода, как правило, влечёт за собой серьёзные затраты на периодической или регулярной основе. Например, внесение первоначального взноса – это одноразовая процедура. Однако если вы планируете сдавать недвижимость, то необходимо подумать о расходах на страховку и техническое обслуживание дома. Не забудьте и о ремонте, в котором периодически будут нуждаться здание и помещение.
§ Долгосрочное планирование. Вам необходимо распланировать всё заранее, если вы приобретаете недвижимость для ваших родителей. Например, что произойдёт с собственностью после их смерти. А если это произошло, когда ипотека ещё не закрыта, а первоначальный взнос уже внесён? Возможно, вам следует подумать над оформлением страховки.
© «ТИТАН НЕДВИЖИМОСТЬ»: +7 (4822) 39-54-00. Операции с недвижимостью. Профессионально (г. Тверь, проспект Победы, д. 3, офис 501).