Концепция «iBuying» — будущее рынка недвижимости?

Процесс покупки или продажи жилья может быть довольно сложным и долгим. Цель риелтора — помочь клиенту ускорить и облегчить его. Впрочем, рынок не стоит на месте. Появляются новые идеи и технологии. В западных странах одной из таких ноу-хау является концепция «iBuying», которая призвана стать альтернативой традиционному процессу продажи объектов недвижимости. Компании, продвигающие эту концепцию, принято называть «iBuyers», где «i» происходит от английского слова «instant» (мгновенный). Сам термин был придуман финансовым аналитиком Стивеном Кимом в 2017 году, когда вышла его статья, описывающая появление и взлёт популярности этого явления.

Суть идеи заключается в том, что компания покупает недвижимость напрямую у частных продавцов с целью её дальнейшей перепродажи. Мгновенной такую сделку называют потому, что она позволяет продавцам максимально быстро получить денежные средства за проданный объект. Разумеется, перед покупкой компании типа «iBuyer» необходимо оценить стоимость дома и сделать предложение, однако, как правило, эти процессы происходят удалённо (в формате «онлайн») с привлечением IT-технологий (искусственный интеллект с машинным обучением). При помощи этих технологий анализируется большой массив данных (часть информации при этом предоставляется продавцами, другую часть система получает от местных риелторов).

Итоговым результатом для продавца является получение взвешенного первоначального предложения. Сейчас для этого достаточно просто зайти на сайт компании и ввести базовую информацию о своём объекте недвижимости. Если продавца устаивает полученное предложение, представители «iBuyer»-компании организуют осмотр дома, чтобы убедиться, что предоставленные владельцами данные соответствуют действительности. Разумеется, «мгновенная продажа» — это больше рекламный трюк, чем истина. В действительности сделка закрывается в срок 1-2 недели. Владельцем недвижимости при этом становится «iBuyer»-компания, а продавец гарантированно и быстро получает оплату наличными.

Далее компания решает, нуждается ли объект в ремонте (если да, то в каких объёмах), а затем перепродаёт его. В США комиссия, которую фирмы «iBuyer» взимают с продавца, варьируются в пределе 1-4 процентов, что может быть выше, чем тот процент, что получают традиционные агентства по недвижимости (напомним, что базовая комиссия там обычно делится на четыре части между агентами и брокерами со стороны продавца и покупателя). Считается, что более высокие комиссионные покрывают финансовые риски, связанные с тем, что «iBuyer»-компания в убыток себе может владеть купленной недвижимостью в течение потенциально длительного периода времени. Выгода для продавца здесь заключается в том, что а) сделка закрывается быстрее обычного, б) отпадает необходимость проводить косметический ремонт или какие-либо реставрационные работы перед продажей.

Как утверждают представители компаний, «iBuying» призвана решить ряд ошибок и проблем традиционной модели купли-продажи недвижимости, которая зачастую кажется клиентам сложной, долгой и непрозрачной. Как движение, «iBuying» появилось в 2014 году. Его пионером стал Эрик Ву, который основал «Opendoor», первую компанию такого типа. В настоящий момент фирма выросла в несколько раз, а её клиентская база составляет около 50 тыс. человек. Несмотря на то, что все «iBuying»-компании имеют схожую бизнес-модель, они могут существенно отличаться в деталях и частных методах работы. Некоторые фирмы продолжают считать себя агентствами по недвижимости, но более современного типа, поскольку они предлагают своим клиентам полный спектр риелторских услуг, что выгодно отличает их от традиционных агентств.

Иногда деятельность «iBuyer-ов» путают с работой хаус-флипперов (подробнее об этом явлении см. нашу статью «Что такое хаус-флиппинг?»), однако, несмотря на кажущееся сходство, это всё же разные бизнес-модели. Хаус-флипперы зарабатывают, покупая дешёвые объекты недвижимости и продавая их дороже. Обычно они приобретают проблемные дома, делают там капитальный ремонт и выставляют на продажу, значительно повышая цену. Для «iBuyer-ов» выгоднее иметь дело с недвижимостью, которая изначально находится в хорошем состоянии. Как правило, такие компании перед выходом с объектом на рынок делают минимальный косметический ремонт. Заниматься серьёзными и тяжёлыми ремонтными работами им попросту невыгодно, поскольку они не взвинчивают цены, а, наоборот, стараются сделать предложение в соответствии со справедливой рыночной стоимостью. При этом, как мы уже упоминали ранее, повышенная комиссия, которую «iBuyer-ы» взимают с продавцов, делает их деятельность прибыльной по меркам операционной деятельности классических агентств по недвижимости. Сами компании называют это «платой за обслуживание», ведь они, по сути, выполняют классическую работу риелтора, позволяя владельцу жилья быстро продать дом в соответствии с рыночной стоимостью. Базовая комиссия компании «Opendoor» составляет пять процентов от суммы сделки, однако она может снизиться. Итоговый процент зависит от того времени, который, по оценкам аналитиков фирмы, потребуется для продажи того или иного объекта. Чем дольше ожидаемый срок продажи, тем выше комиссия.

В своей деятельности «iBuying»-компании действительно существенно полагаются на аналитические расчёты, которые, как правило, осуществляет искусственный интеллект. Стоимость объекта обычно рассчитывается, учитывая суммы сделок с недвижимостью, которые были заключены в этом районе ранее. Это распространённая практика. Сравнительный анализ рынка — один из основных методов, используемых в сфере недвижимости. Причём, компьютеры довольно неплохо справляются с этой задачей. Несмотря на это, для более комплексной картины также используются данные, которые предоставляют сами продавцы жилья, а также учитываются оценки местных экспертов и риелторов.