Как снизить ставку по ипотеке

Прошедший год, несмотря на эпидемию коронавируса, отметился рекордными показателями для ипотечного рынка. Речь идёт об объёмах выданных денежных средств на приобретение объектов недвижимости. В связи с новой волной популярности кредитов на жильё возникает вопрос, можно ли снизить ставку, если прежняя по тем или иным причинам перестала вас устраивать. Не так давно Сбербанк увеличил срок оформления ипотеки в новостройках с классических 20 до 30 лет. В течение такого долгого срока многое может измениться, в том числе и текущая экономическая конъюнктура. Переоформление ипотеки, в результате которой может понизиться её ставка, называется рефинансированием.

Рефинансирование позволяет добиться для себя более выгодных условий по ипотечному договору – например, продлить сроки выплат, уменьшить ежемесячный платёж или, как уже упоминалось выше, понизить ставку. Происходит это путём перекредитования – оформления нового кредита для погашения текущего. Тем не менее добиться рефинансирования бывает крайне сложно – зачастую банки не жедлают идти на уступки и отказывают клиенту. Следовательно необходимо чётко понимать, в каких случаях можно и нужно требовать понижения процентной ставки, а также запастись аргументами в защиту своей позиции.

Прежде всего, следует внимательно следить за ключевой ставкой Центрального Банка РФ, основным инструментом денежно-кредитной политики страны, влияющим на инфляцию и ценообразование в стране. Ключевая ставка – это процент, под который ЦБ выдает кредиты коммерческим банкам и принимает от них деньги на депозиты. Соответственно, чем выше этот процент, тем выше и проценты, под которые гражданам выдаются кредиты (в том числе и ипотечные). Напротив, при снижении ключевой ставки проценты по кредитам становятся меньше, что повышает популярность рынка кредитования в целом – люди охотнее идут в банки и заключают кредитные договоры. Как можно понять по текущим показателям, Центральный банк за последние несколько лет последовательно понижал ключевую ставку. Так происходило вплоть до лета 2020 года, когда цифры достигли рекордного минимума в 4,25 процента. 23 апреля 2021 года Советом директоров ЦБ было принято решение повысить ключевую ставку до 5%. Здесь необходимо понимать, что ставка взятого вами кредита в коммерческом банке всегда будет выше номинальных цифр Центрального банка. ЦБ не выдаёт кредиты физическим лицам, а коммерческие финансовые организации повышают процент с учётом своих издержек и иных надбавок. Так, 6 мая Сбербанк повысил свою процентную ставку по ипотеке на 0,4 процентных пункта (до 7,3 процента), мотивировав своё решение изменением ключевой ставки Центрального банка. Это относится готовому жилью, кредитам на новостройки, ссудам на строительство дома и покупку гаража. 

Механизм, который мы описали выше, следует понимать постольку, поскольку понижение ключевой ставки ЦБ может стать одним из фактором, который поможет вам получить рефинансирование ипотеки. В некоторых банках для этого достаточно подать заявление, указав соответствующую причину. Все подобные дела рассматриваются в индивидуальном порядке, поэтому гарантии на стопроцентный успех нет. На окончательное решение банка могут повлиять как ваша кредитная история, так и условия уже существующего договора, а также собственная финансовая политика учреждения. Причём банки имеют право отказать клиентам в рефинансировании без объяснения причины. Вы можете, например, не соответствовать требованиям программы. Также вам откажут, если в ипотечной квартире обнаружат ненадлежащую планировку.

Государство старается помогать отрасли, развивая программы поддержки, направленные улучшение демографии и строительной сферы. Например, могут частично субсидироваться некоторые льготные ставки по ипотечным кредитам на приобретение жилой недвижимости. Таким образом, вы можете оформит ипотеку по двух-, трёх- или четырёх- процентной ставке, а дополнительные расходы перед банком возьмёт на себя государство. Подобных программ несколько, включая дальневосточную, сельскую и семейную. Для участия в первой необходимо, разумеется, проживать в Дальневосточном федеральном округе. Во втором случае жильё требуется приобретать или же строить в селе. Семейная ипотека предназначена для семей с двумя или более детьми. У каждой из программ есть множество дополнительных условий и нюансов, которые необходимо внимательнейшим образом изучить, прежде чем подавать документы. Также государством гарантируется сниженная ставка при покупке квартиры в новостройке. Цифры могут различаться от банка к банку, одна в настоящий момент максимальный процент для новостроя достигает 6.5%. Кроме того, вам не будет лишним взглянуть и на другие государственные программы по поддержке граждан (такие как материнский капитал и военная ипотека). 

Поскольку рефинансирование – это оформление дополнительного кредита, а не замена текущего, получить его можно и в другом банке. Однако следует учитывать несколько факторов. Во-первых, новый банк проведёт тщательную проверку вашей кредитной истории, уровня доходов и состояния жилого объекта, то есть готовиться к процедуре рефинансирования необходимо так же тщательно как и в случае первичного оформления ипотеки. Во-вторых, с рефинансированием не стоит злоупотреблять. Если ваша ипотека недавно уже подверглась перекредитованию, то шансов на новое улучшение условий не так много. Также маловероятно рефинансирование «свежей» ипотеки, если кредит был оформлен менее шести месяцев назад.

Контролируйте все действия, которые банк осуществляет в отношении вашего ипотечного кредита. Если финансовая организация нарушает условия договора (например, незаконное повышение ставки), это вполне может стать поводом к его пересмотру в вашу пользу, хотя доказывать такие нарушения, вероятно, придётся через суд. Для рефинансирования у вас также не должно быть просрочек и задолженностей по текущему кредиту. Кроме того, вам необходимо иметь страховку (обязательное условие!). Все документы должны быть заполнены правильно – множество отказов происходит как раз из-за небольших ошибок и неточностей в бумагах.

Самое главное, что вам предстоит сделать, это оценить, насколько рефинансирование целесообразно, а также учесть все риски и факторы, которые могут привести к отказу финансовой организации. Если вам уже отказали, следует подавать повторное заявление не ранее, чем через пару месяцев. За это время даже в том банке, где вас постигла неудача, могла поменять кредитная политика, что значительно увеличит ваши шансы на снижение ставки по ипотеке.

Обращайтесь к нам, и наши специалисты помогут вам с оформлением ипотеки! Совсем недавно мы заключили договор с Городским ипотечным центром. Теперь получить ипотечный кредит под привлекательные проценты с АН «ТИТАН» стало гораздо проще. Подробнее. 

© «ТИТАН НЕДВИЖИМОСТЬ»: +7 (4822) 39-54-00. Операции с недвижимостью. Профессионально (г. Тверь, проспект Победы, д. 3, офис 501).