Инвестирование в недвижимость: мифы и заблуждения

Перевод и адаптация оригинальной статьи — АН «ТИТАН».

Среди всех доступных вариантов для инвестирования рынок недвижимости считается самым эмоциональным. Здесь покупатели склонны принимать не только рациональные решения, руководствуясь логикой и объективными фактами, но и следовать сиюминутным психологическими порывам, многие из которых основаны на тех мифах, что давно и глубоко укоренились в сознании людей.

В этой статье мы хотим развенчать некоторые из наиболее популярных мифов, чтобы помочь клиентам, желающим инвестировать в сферу недвижимости, принять наиболее обоснованные с финансовой точки зрения шаги и решения.

Заблуждение 1: Земля всегда в дефиците

Самый распространенный миф, который популяризируют продавцы недвижимости и некоторые инвесторы. Его суть заключается в неправильных выводах из утверждения об ограниченном земельном пространстве в мире. Сторонники мифа заявляют, что с учётом стремительного роста мирового населения цены на недвижимость будут продолжать постоянно расти из-за нехватки земли.

Взглянув на чистые цифры, вы быстро поймёте, что всё не так просто. Условное количество земли в мире действительно ограничено, однако быстрое развитие технологий позволяет использовать её более эффективно. В этой области были проведены исследования, выводы которых гласят, что даже при четырёхкратном увеличении мирового населения земли на планете так или иначе будет достаточно не просто для выживания, но и даже успешного процветания человеческого рода.

Согласно другим исследованиям, темпы роста населения Земли вскоре должны замедлиться и стабилизироваться. Пик уже достигнут, поэтому количество людей на планете станет более или менее постоянным. Поэтому логика «земли не хватает, потому она драгоценна» — есть не что иное как миф и заблуждение.

Заблуждение 2: Цены на землю всегда растут в цене

Такой ход мысли в основном характерен для жителей развивающихся стран, в которых за последние годы произошёл беспрецедентный бум на рынке недвижимости. Цена на землю в таких странах выросла в 10 раз за прошедшие 10-20 лет. Это наталкивает население на размышления о том, что цена на землю (и, следовательно, на недвижимость) всегда растет.

Это весьма далеко от правды. Если посмотреть на развитые экономики Японии и США, то мы сразу же увидим примеры кризисов и падений рынка недвижимости с обвалом цен на жильё в районе 40-50 процентов. Как результат, в той же Японии цены снизились и очень долгое время оставались на одном и том же уровне.

Вследствие этого, утверждение «цены на землю всегда растут в цене» — это миф. Цены на землю зависят от многих факторов, одним из которых является общее состояние экономики в государстве.

Заблуждение 3: Прошлое предсказывает будущее

Среди начинающих инвесторов в недвижимость существует общая стратегия поведения, в рамках которой они пытаются экстраполировать модель и тренды развития рынка в прошлом для составления более благополучного сценария в будущем. Однако за последнее десятилетие в мире произошли фундаментальные изменения. В развивающихся странах случился беспрецедентный бум, благодаря развитию свободного рынка, инвестициям от транснациональных корпораций и появлению в экономике механизмов аутсорсинга. Однако, судя по всему, в будущем такую революцию можно не ждать. Поэтому, если не произойдёт ничего столь же масштабного и радикального, результаты развития и роста последних нескольких лет повторить едва ли получится, а тех инвесторов, которые делают на прошлое слишком большую ставку, может ожидать самое настоящее потрясением.

Заблуждение 4: Хаус-флиппинг — это лёгкие деньги

Это не самый популярный миф, однако вплоть до ипотечного кризиса в США 2007-2008 гг. появление миллионеров из низов, которые сколотили своё состояние спекуляцией на недвижимости при помощи кредитных средств, было обычным явлением.

Такие люди занимались флиппингом (1), то есть покупкой и продажей объектов недвижимости несколько раз за очень короткий период времени. Ключевая идея подобной концепции заключается в спекуляции ценами на жильё для быстрого получения прибыли. Впрочем, серьёзные недостатки у флиппинга тоже есть. В частности, это касается транзакционных издержек, которые могут составлять от 2 до 5 процентов от цены объекта.

Примечание: Подробнее о явлении хаус-флиппинга читайте в отдельной статье АН «ТИТАН».

Помимо этого, процесс поиска клиентов и переговоров с ними является крайне утомительным и сложным делом. Таким образом, хаус-флиппинг может не только не принести желаемой прибыли, а даже обернуться потерями времени и денег.

Заблуждение 5: Покупка лучше аренды

Для большинства покупателей важно иметь подобие эмоциональной связи со своим жильём. Покупка недвижимости всегда считалась серьёзным и ответственным поступком взрослого человека. Наличие собственного жилья обычно принято рассматривать как гарантию финансовой защищённости.

Однако если внимательно рассмотреть все экономические аспекты, то это явно не так. Есть ситуации, при которых аренда жилья — это лучшее решение, чем его покупка. Всё зависит от конкретного случая. Об этом мы поговорим уже в следующей статье.