Инвестирование в недвижимость

В наших статьях мы часто затрагиваем тему инвестирования в недвижимость. Пришло время подробнее рассказать об этом виде деятельности в академическом ключе.

Под инвестированием в данном случае подразумевается многоэтапный процесс, включающий в себя покупку, аренду, продажу и управление объектами недвижимости, основной целью которого является получение прибыли. При этом, если осуществляется создание, реконструкция или иное изменение объекта, то речь идёт о девелопменте, то есть виде деятельности, который также считается производным от инвестирования, поскольку своей конечной целью имеет получение дополнительного капитала. Предприниматели в сфере недвижимости называются инвесторами.

В 1980-х годах инвестиционные фонды, занимавшиеся недвижимостью, начали активно развивать свои международные направления. Недвижимость начала превращаться в глобальный актив. В Китае она стала одним из основным объектов для инвестиций. При этом глобальное инвестирование считается довольно тяжёлой в освоении областью, для успешной деятельности в которой необходима особая подготовка. Сейчас, когда потоки информации о международных рынках свободно циркулируют при помощи Интернета, этот процесс стал гораздо легче.

Инвестирование делится на несколько категорий в зависимости от типа недвижимости, в которую осуществляются вложения (жилая, коммерческая, промышленная и т.п.). Каждая из категорий является достаточно широкой и может включать в себя дополнительные подкатегории. При этом во многих странах рынки недвижимости развиты недостаточно сильно, что существенно влияет на характер и темп инвестиционной деятельности (особенно если сравнивать с другими областями инвестирования, где используются более эффективные с точки зрения ликвидности инструменты). Недвижимость, как инвестиция, привязана к своему местоположению. Там, где она расположена, сосредоточен и практически весь её инвестиционный потенциал. На него, кстати, способно повлиять множество факторов (например, безопасность района, наличие городской инфраструктуры, социальных удобств поблизости и т.п.).

Любое инвестирование начинается с оценки имеющихся активов. Для оценки недвижимости используют различные методы. Необходимо как можно более точно определить стоимость объекта перед его покупкой. Обычно для этого необходимо ознакомиться с документами на собственность, организовать её осмотр и сравнить цену объекта со стоимость аналогичной недвижимости на рынке. Чтобы стандартизировать процесс оценки недвижимости, во многих странах были созданы национальные и международные ассоциации оценщиков (например, Королевский институт дипломированных оценщиков в Лондоне). В качестве посредников для заключения инвестиционных сделок купли-продажи, как правило, пользуются услугами агентов, брокеров или же инвестиционных фондов. Часто недвижимость также можно приобрести на открытых аукционах.

Из-за того, что недвижимость считается чрезвычайно дорогим активом, за его покупку, как правило, не платят всю сумму сразу. Обычным делом является оформление кредита, обеспеченного залогом самого объекта. Сумму покупки объекта принято делить на две части: кредитное плечо (заимствованные со стороны средства) и собственный капитал. Их соотношение определяет ту степень риска, которую берёт на себя инвестор, осуществляя вложение. Поскольку использование кредитного плеча позволяет получить больший доход, инвесторы обычно стремятся к его увеличению. Подобные финансовые механизмы позволяют инвестору или трейдеру совершать сделки, стоимость которых гораздо выше, чем его собственный капитал. При этом банки и иные финансовые учреждения обычно ставят условия, при которых собственный капитал инвестора должен составлять как минимум 20 процентов от общей оценочной стоимости приобретаемого актива. Если инвестор не в состоянии удовлетворить требованиям банка, то ему приходится искать иные способы привлечения капитала (например, частное спонсорство).

Если недвижимость требует капитального ремонта, то традиционные финансовые учреждения, вроде банков, обычно отказывают в выдаче кредита, вынуждая инвестора использовать частное финансирование или брать краткосрочный займ под большие проценты. Некоторые инвестиционные фонды обладают большим запасом капитала, способным покрыть полную стоимость объекта недвижимости без использования кредитного плеча. Это минимизирует риски, связанные с получением займа, однако в то же время ограничивает потенциальную рентабельность инвестиций.

При инвестировании с использованием кредитного инвестору необходимо совершать регулярные платежи для покрытия займа, что создаёт изначальный отрицательный баланс дохода, требующий восполнения. Чтобы инвестиция окупилась, держателю актива необходимо организовать управление денежными потоками таким образом, чтобы доход от собственности как минимум компенсировал регулярные расходы на выплату долга.

Недвижимость может приносить доход разными способами. Чистый операционный доход представляет собой сумму всех доходов от арендной платы и других источников обычного дохода, полученных от собственности (за вычетом суммы текущих расходов — в неё входят техническое обслуживание, плата за коммунальные услуги, налоги и т.п.). Для коммерческой недвижимости одним из основных источников дохода при инвестировании является арендная плата.

© Агентство «Титан Недвижимость»: +7 (4822) 39-54-00. Операции с недвижимостью. Профессионально (г. Тверь, проспект Победы, д. 3, офис 501).