12 сентября 2022 года одним из представителей Банка России была упомянута возможность государственной поддержки так называемой зеленой ипотеки. В этой связи мы решили разобраться в том, что же это за ипотека такая и почему она зелёная.
Не исключено, что вы слышите об этом термине впервые. И это неудивительно, ведь зеленая ипотека - понятие для нашей страны новое. Даже в странах Запада этот феномен появился относительно недавно, однако его зачастую называют революционным. Для того, чтобы дать ему определение, обратимся к англоязычному ресурсу «World Green Building Counsil» (некоммерческая экологическая организация, связанная со сферой недвижимости). Согласно «WGBC», зелёная ипотека подразумевает, что кредитор (банк) предлагает своему клиенту льготные ипотечные условия, если тот сможет доказать, что недвижимость, на покупку которой выделяются деньги, соответствует определенным экологическим стандартам. Такие объекты недвижимости называются экологичными (зелёными).
Льготные условия при этом предоставляются не только для покупки/строительства нового экологически чистого объекта, но и, например, для ремонта существующего, если заёмщик собирается инвестировать в него средства с целью повышения параметров экологичности. Для подобных операций банки либо предлагают более низкую (по сравнению с базовой) процентную ставку, либо увеличенную сумму кредита. В странах Европейского союза программы поддержки зелёной ипотеки набирают всё большую популярность. Всё та же «World Green Building Counsil» активно сотрудничает с ведущими европейскими университетами, продвигающими эту концепцию. Вместе им даже удалось получить финансирование ЕС для развития программ поддержки зелёной ипотеки.
Банки являются коммерческими организациями, поэтому возникает вопрос, в чём заключается их непосредственная выгода от вовлечения в подобные движения и предоставления льгот для заёмщиков. Дело в том, что принято считать, что зелёная ипотека является инвестицией с пониженной степенью риска. Во первых, эксплуатация экологичных объектов обходится дешевле традиционных (банально меньше плата за коммунальные услуги), поэтому предполагается, что заёмщик находится в более благоприятном финансовом положении и менее склонен к неплатёжеспособности по кредиту. Во-вторых, зелёная недвижимость считается более ценной, чем обычная, что в совокупности со льготными условиями, делает объекты более привлекательными на рынке жилья. Всё это вместе снижает для банков инвестиционные риски и помогает ссужать своим клиентам более крупные суммы денег.
Революционной идею зелёной ипотеки считают во многом потому, что в перспективе она способна сделать большую массу всей новой или отреставрированной недвижимости менее энергоёмкой. Не секрет, что объекты недвижимости потребляют большое количество энергии. Повышение энергоэффективности зелёных объектов поможет снизить последствия изменения климата, что является довольно серьёзной темой для западно-европейских стран. Достижение целей, прописанных в Парижском соглашении ООН 2015 года, едва ли возможно без введения в эксплуатация большого количества зелёной недвижимости. Вот почему зелёную ипотеку рассматривают как крайне эффективный инструмент для достижения задуманного результата.
Вместе с тем, зелёная ипотека все ещё не приобрела широкого распространения, поскольку многие банки представляют собой весьма консервативные учреждения и не способны увидеть масштаб своей выгоды над возможными затратами. Для них преимуществ зелёной ипотеки попросту недостаточно, чтобы обременять себя дополнительными тратами. В то же время сами заёмщики тоже не всегда должным образом соизмеряют масштаб льгот и совокупность предстоящих трудозатрат по обеспечению экологичности жилья и поэтому не желают вкладывать в объект дополнительные финансы. Кроме того, во многих странах экологичность объекта должна быть подтверждена особым сертификатом, получить который может быть не так легко. Вот почему концепции зелёной ипотеки ещё предстоит проделать большой путь, чтобы доказать свою состоятельность и отстоять право на существование. Организации, подобные «World Green Building Counsil», упорно работают над популяризацией этой идеи, что подразумевает разработку грамотной маркетинговой стратегии (желательно общей). Около двадцати ведущих банков Европы уже выразили свою приверженность идеям экологичности и поддержки зелёной ипотеки.
В России концепция зелёного финансирования пока лишь прорабатывается. Занимается ей государственная корпорация развития «ВЭБ.РФ». Два года назад появился первый пакет рекомендаций по проекту зелёного финансирования. Тогда же начались первые серьёзные разговоры о государственной поддержке зелёной ипотеки. Основное условия получение льготного финансирования - позитивное содействие улучшению окружающей среды. При этом речь здесь не только об ипотеке, но и о любых проектах, которые могут получить финансирование от государства.
Всё в том же 2020 году Банк России уже выразил свою заинтересованность в зелёных проектах. Представители Центробанка не обошли вниманием и зелёную ипотеку. В рамах прошедших обсуждений была создана рабочая группа, в задачи которой входило содействие развитию зелёного финансирования. К сожалению, в настоящий момент конкретных результатов мы не наблюдаем, однако тот факт, что вопрос вновь встал на повестке дня, не может не радовать.
Приводим слова Елены Курицыной, директора департамента корпоративных отношений Банка России: «Мы думали о том, как масштабировать зеленую повестку, чтобы она стала ежедневной историей для каждого из россиян. В облигации мало кто из нас пока вкладывает, не такой большой процент, как хотелось бы. Но в квартирах или домах все мы живем. В этот момент времени нам показалось, что очень интересной может быть тема как раз с тем, чтобы после выхода стандартов зеленого строительства, особенно многоквартирных домов, - очень здорово, что именно с него начали, - мы могли уже бы говорить с банками и запускать такой продукт как зеленая ипотека. Впоследствии можно было бы говорить также о зеленой ипотечной секьюритизации, о зеленых ипотечных облигациях, для того чтобы поддерживать в том числе и финансовый рынок на стороне предложения. ДОМ.РФ у нас наследник АИЖК («Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» - прим.), который в свое время запустил стандартизированную ипотеку. Мне кажется, следующим шагом после системы добровольной сертификации могла бы стать работа по запуску стандартизированной зеленой ипотеки, а впоследствии, может быть, по итогам какого-то периода выдачи кредитов можно было бы обсудить и вопрос поддержки».
Таким образом, можно констатировать, что вопрос государственного финансирования зелёных проектов не был отложен в долгий ящик, а по-прежнему находится в работе. Впрочем, конкретики и точных сроков в словах Курицыной немного. Остаётся лишь надеяться, что Банк России и государственные институты разглядят в зелёном финансировании ещё больше потенциала и поторопятся с реализацией конкретных мер и решений.
© Агентство «Титан Недвижимость»: +7 (4822) 39-54-00. Операции с недвижимостью. Профессионально (г. Тверь, проспект Победы, д. 3, офис 501).