Арендодателям придётся делиться доходами с государством
17 февраля 2021
Рынок аренды сегодня развивается стихийно и плохо поддаётся контролю со стороны государства, особенно в вопросах оплаты налогов на прибыль от сдачи квартир и другой недвижимости в наём. В планах государства довести до конца 2021 года до ума и запустить в действие законопроект, регулирующий отношения в сфере сдачи жилья в аренду. Цель очевидна – пополнить бюджет и сделать рынок прозрачным.
Будут прописаны механизмы регистрации договоров и их типовые формы, нормы налогов (с контролем за их своевременным расчётом), а также база сдаваемых квартир – всё это попытаются объединить в единую цифровую систему.
Это уже не первая попытка урегулировать этот бизнес и вывести его из теневого сектора экономики. Все предыдущие успехом не увенчались. Некоторые арендодатели, опасаясь налоговой ставки в 13%, которую нужно платить в роли физического лица, поспешили зарегистрироваться как самозанятые и платят сейчас 4% (плюс выигрывают и в упрощённом процессе оформления документов).
Есть вариант оплаты ставки в 6%, однако при этом надо быть оформленным как индивидуальный предприниматель и иметь патент на право сдачи в аренду. Обычно так поступают владельцы дорогой элитной недвижимости. При сдаче площади физическим лицом юридическому налог платит юрлицо, а его сумма равна 13% и заложена в цену арендуемого объекта.
Все остальные пока умело избегают любых ставок и занимаются «диким» бизнесом, зарабатывая необлагаемые рубли на сдаче своей собственности.
Какие инструменты государство планирует использовать?
Надо отметить, что разработкой законопроекта о контроле за рынком наёмного частного жилого фонда занимается Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. По проекту должна быть создана единая цифровая платформа и система учёта договоров, а также отдельные ресурсы, которые будут обслуживать арендодателей и нанимателей.
Собственники жилья обязаны будут внести свои данные и информацию о своих объектах, которые они планируют сдавать с целью получить доход в специальный реестр. В случае сокрытия сведений предусмотрен существенный штраф.
На этом этапе возникает вопрос, как именно будут контролировать и стимулировать людей, имеющих дополнительную площадь для сдачи в аренду, и можно ли будет им размещать, например, объявления на любых сайтах в интернете? Как заставить хозяина квартиры внести данные о сданной площади и реальную сумму дохода на вышеуказанный государственный ресурс?
Нужны детально прописанные инструменты и механизмы их действия, считают эксперты по работе с недвижимостью. На данный момент речь идёт только о добровольной регистрации владельцами своих квадратных метров.
Как вариант выявления скрывающихся от нового закона называют использование Росреестра для получения информации о «лишней» или так называемой свободной площади, которая не может быть использована владельцем для жизни из-за явного избытка. Кроме выявления неиспользуемых метров, можно подключить контроль мигрантов, чтобы выяснить, где они живут и зарегистрированы ли официально договоры на найм жилья.
Можно использовать объявления о сдаче квартир в СМИ и на профильных интернет-сайтах, сбор информации от соседей или жалобы недовольных чем-нибудь квартиросъёмщиков, желающих насолить недобросовестным арендодателям.
Всё это рычаги давления и запугивания хозяев сдающихся площадей – однако интересно, какая именно госслужба будет собирать всю эту информацию.
Специалисты по аренде также высказывают мысль, что скоро арендодателям запретят быть в статусе самозанятых – тогда ставка налога для них станет 13% как и для физических лиц.
Остаётся нераскрытым вопрос о возможных конфликтах между участниками договора найма – кто будет разбираться с ними?
Как новый закон повлияет на стоимость аренды?
Есть много мнений по этому поводу, но оппонентов можно объединить в несколько групп.
Первая считает, что стоимость жилья регулируется рынком и цена будет зависеть от спроса и предложений, следовательно, в этом случае в выигрыше точно будет государство, получающее своё независимо от колебаний рынка – остальные участники зависят от изменений.
Вторая группа уверяет, что закон не повлияет на сумму, которую платят сейчас за съем квартир. При этом теряют владельцы недвижимости, потому что должны будут платить налоги, которые ранее не включали в свои расходы.
При третьем варианте, в минусе останутся квартиросъёмщики, потому что хозяева, не желая потерять привычный доход, заложат сумму налога в стоимость аренды.
Во всех трёх случаях выиграет государство, получая налог, от которого ранее теневой бизнес мог уклоняться.
Пандемия тоже способна внести свои корректировки в рынок недвижимости. Возможно, из-за истощившихся денежных запасов и отсутствия работы многие российские граждане откажутся от покупки квартир и перейдут на опцию аренды – в таком случае цены на найм будут постепенно расти.
Уже к концу текущего года законопроект должен быть принят – произойдет ещё одна попытка государства полностью легализовать рынок аренды частной жилой собственности, а также попутно избавиться от большого количества авантюристов и посредников в этом секторе экономики.
Будут прописаны механизмы регистрации договоров и их типовые формы, нормы налогов (с контролем за их своевременным расчётом), а также база сдаваемых квартир – всё это попытаются объединить в единую цифровую систему.
Это уже не первая попытка урегулировать этот бизнес и вывести его из теневого сектора экономики. Все предыдущие успехом не увенчались. Некоторые арендодатели, опасаясь налоговой ставки в 13%, которую нужно платить в роли физического лица, поспешили зарегистрироваться как самозанятые и платят сейчас 4% (плюс выигрывают и в упрощённом процессе оформления документов).
Есть вариант оплаты ставки в 6%, однако при этом надо быть оформленным как индивидуальный предприниматель и иметь патент на право сдачи в аренду. Обычно так поступают владельцы дорогой элитной недвижимости. При сдаче площади физическим лицом юридическому налог платит юрлицо, а его сумма равна 13% и заложена в цену арендуемого объекта.
Все остальные пока умело избегают любых ставок и занимаются «диким» бизнесом, зарабатывая необлагаемые рубли на сдаче своей собственности.
Какие инструменты государство планирует использовать?
Надо отметить, что разработкой законопроекта о контроле за рынком наёмного частного жилого фонда занимается Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. По проекту должна быть создана единая цифровая платформа и система учёта договоров, а также отдельные ресурсы, которые будут обслуживать арендодателей и нанимателей.
Собственники жилья обязаны будут внести свои данные и информацию о своих объектах, которые они планируют сдавать с целью получить доход в специальный реестр. В случае сокрытия сведений предусмотрен существенный штраф.
На этом этапе возникает вопрос, как именно будут контролировать и стимулировать людей, имеющих дополнительную площадь для сдачи в аренду, и можно ли будет им размещать, например, объявления на любых сайтах в интернете? Как заставить хозяина квартиры внести данные о сданной площади и реальную сумму дохода на вышеуказанный государственный ресурс?
Нужны детально прописанные инструменты и механизмы их действия, считают эксперты по работе с недвижимостью. На данный момент речь идёт только о добровольной регистрации владельцами своих квадратных метров.
Как вариант выявления скрывающихся от нового закона называют использование Росреестра для получения информации о «лишней» или так называемой свободной площади, которая не может быть использована владельцем для жизни из-за явного избытка. Кроме выявления неиспользуемых метров, можно подключить контроль мигрантов, чтобы выяснить, где они живут и зарегистрированы ли официально договоры на найм жилья.
Можно использовать объявления о сдаче квартир в СМИ и на профильных интернет-сайтах, сбор информации от соседей или жалобы недовольных чем-нибудь квартиросъёмщиков, желающих насолить недобросовестным арендодателям.
Всё это рычаги давления и запугивания хозяев сдающихся площадей – однако интересно, какая именно госслужба будет собирать всю эту информацию.
Специалисты по аренде также высказывают мысль, что скоро арендодателям запретят быть в статусе самозанятых – тогда ставка налога для них станет 13% как и для физических лиц.
Остаётся нераскрытым вопрос о возможных конфликтах между участниками договора найма – кто будет разбираться с ними?
Как новый закон повлияет на стоимость аренды?
Есть много мнений по этому поводу, но оппонентов можно объединить в несколько групп.
Первая считает, что стоимость жилья регулируется рынком и цена будет зависеть от спроса и предложений, следовательно, в этом случае в выигрыше точно будет государство, получающее своё независимо от колебаний рынка – остальные участники зависят от изменений.
Вторая группа уверяет, что закон не повлияет на сумму, которую платят сейчас за съем квартир. При этом теряют владельцы недвижимости, потому что должны будут платить налоги, которые ранее не включали в свои расходы.
При третьем варианте, в минусе останутся квартиросъёмщики, потому что хозяева, не желая потерять привычный доход, заложат сумму налога в стоимость аренды.
Во всех трёх случаях выиграет государство, получая налог, от которого ранее теневой бизнес мог уклоняться.
Пандемия тоже способна внести свои корректировки в рынок недвижимости. Возможно, из-за истощившихся денежных запасов и отсутствия работы многие российские граждане откажутся от покупки квартир и перейдут на опцию аренды – в таком случае цены на найм будут постепенно расти.
Уже к концу текущего года законопроект должен быть принят – произойдет ещё одна попытка государства полностью легализовать рынок аренды частной жилой собственности, а также попутно избавиться от большого количества авантюристов и посредников в этом секторе экономики.