Арендная недвижимость – плюсы и минусы

Перевод и адаптация оригинальной статьи с английского языка – АН «ТИТАН».

Владеть арендной собственностью может быть выгодно с финансовой точки зрения. Однако если вы изучаете возможность вложиться в этот тип недвижимости, не следует забывать о рисках и ответственности.

Арендная недвижимость: обзор

Для многих людей концепция покупки дома или квартиры для последующей сдачи объекта в аренду выглядит весьма заманчивой. Однако такое вложение с целью получения постоянной прибыли имеет не только перспективы, но и таит в себе значительные риски. Например, рынок жилой недвижимости может сильно потрясывать в плане цены (на стоимость жилья влияет его местоположение, кривая спроса и предложения, а также текущая экономическая ситуация в стране и в мире).

Говоря языком финансистов, сдаваемая в аренду собственность будет только тогда считаться по-настоящему прибыльной, когда эта самая потенциальная прибыль теоретически выше той, которую вы могли бы получить путём классического инвестирования (например, в акции или облигации). Всё дело в сопутствующих рисках. Кроме того, не все в состоянии управлять собственной недвижимостью и сдавать её арендаторам.

Ключевые положения статьи:

§ Сдавать в аренду недвижимость может быть весьма выгодно. Для такого вида бизнеса предусмотрены многочисленные налоговые льготы и послабления (в том числе сниженные цены на страховку, пониженные проценты по ипотеке и расходы на содержание жилья).

§ Недостатками арендной недвижимости можно назвать её низкую ликвидность и высокую стоимость содержания. Вам могут попасться проблемные арендаторы, а район, в котором она располагается, имеет шанс потерять свою привлекательность для потребителей.

§ Арендодателям любого типа недвижимости важно быть в курсе текущих цен на жильё и быть на связи с налоговыми специалистами (особенно в условиях недавних изменений в налоговом законодательстве).

Плюсы владения арендной недвижимостью:

Налоговые привилегии

Налоговая служба разрешает арендодателям сократить многие выплаты, связанные с арендой собственности в следующих категориях:

§ Базовые и обязательные расходы

§ Расходы на капитальный ремонт

§ Амортизационные отчисления

Таким образом, можно снизить страховые взносы, проценты выплат по ипотеке, а также расходы на техническое обслуживание помещений и ремонт от физического износа здания.

Расходы на амортизацию часто приводят к номинальным убыткам, которые вы сможете вычитать из других своих доходных статей. Говоря иначе, у вас есть возможность получать чистую прибыль от аренды жилья и при этом считаться убыточным бизнесом для снижения налоговых отчислений. Однако имейте в виду, что амортизация одновременно снижает базовую цену на недвижимость в ситуации, когда будет необходимо рассчитать прирост капитала. Это может стать проблемой в случае продажи собственности.

Кроме того, согласно Закону о сокращении налогов 2017 года, арендодателям положен целый ряд налоговых льгот. Если вы владеете так называемым сквозным бизнесом («pass-through business»), зарегистрированным под ИП, ООО, партнёрство или корпорацию класса «S», то можете сократить ваши налоговые выплаты на 20 процентов при условии, что ваш общий годовой доход из всех источников, облагаемых налогом, составляет менее 250 тыс. долларов США (для одиночек) и 500 тыс. долларов для супружеских пар, совместно подающих свои налоговые декларации.

Важное уточнение: быть домовладельцем подходит далеко не каждому. Прежде чем приобретать недвижимость, убедитесь в том, что готовы столкнуться с рядом серьёзных проблем (таких как просроченная или же невыплаченная вовсе арендная плата и нанесение ущерба вашей собственности арендаторами).

Сезонная аренда

Если вы сдаёте свою недвижимость в сезонную аренду, то можете использовать её для своих целей в течение 14 дней в году. В общих числах это 10 процентов от количества дней, на которые вы сдаёте собственность в аренду. Однако имейте в виду, что её стоимость должна быть справедливой (соответствовать рыночной). При этом вы сможете сократить ваши расходы.

Обмен 1031

В случае равноценного обмена недвижимости в соответствии с разделом 1031 Налогового кодекса вы сможете продать свою арендную собственность и инвестировать полученные средства в другую без уплаты дополнительного налога на прирост капитала.

Примечание: «Биржа 1031 — это биржа с отсрочкой уплаты налогов, которую IRS допускает на инвестиционную недвижимость. Под "обменом" понимается не фактический обмен недвижимостью между двумя владельцами, а процесс продажи одной недвижимости и покупки другой. Раздел 1031 Налогового кодекса регулирует эти операции, отсюда и ссылка на биржу 1031». («ManhattanMiamiReal Estate»)

Аренда лишней площади

Вы можете сдавать в аренду комнату или часть своего дома (например, гараж или подвал), сократив свои расходы по ипотеке, хотя следует помнить о возможных подводных камнях и проблемах, которые могут возникнуть в случае сдачи в аренду дополнительной площади (местные правила зонирования и т.п.).

Минусы владения арендной недвижимостью:

Низкая ликвидность

Примечание: Ликвидность — свойство активов быть быстро проданными по цене, близкой к рыночной.

Недвижимость не является ликвидным активом. Даже на самом продвинутом рынке для завершения сделки может потребоваться несколько месяцев. Если вам нужно срочно продать недвижимость, то наверняка вы не сможете получить за неё полную стоимость.

Рост налогов и увеличение страховых взносов

Процентная ставка и размер вашей ипотеки могут быть фиксированными, однако нет гарантий, что налоги не будут расти быстрее, чем арендная плата, поднять которую в одностороннем порядке окажется не так просто. Страховые взносы также имеют тенденцию к увеличению (особенно после стихийный бедствий).

Проблемные арендаторы

Несмотря на то, что арендаторы могут казаться идеальными на первый взгляд, вполне вероятно, что ситуация изменится. Например, они забудут оплатить аренду или выключить воду, затопив помещения. Последствия могут оказаться крайне неприятными, а амортизационные отчисления в таких случаях так и вовсе неадекватными. Однако всегда есть возможность добавить в договор аренды ряд условий и правил, касающихся проживания, наличия домашних животных, курения в помещениях, страхования действий арендатора и т.д. В некоторых случаях имеет смысл попросить залог.

Снижение привлекательности района

В идеальных условиях ваша недвижимость постоянно будет расти в цене, а район процветать. При таком сценарии прибыль стабильно увеличивается, а расходы остаются на прежнем уровне. Однако район проживания может со временем потерять свою привлекательность, что частично обесценит ваш актив. Обращайте внимание на политику местных властей. Если вы будете достаточно осмотрительными, то сможете минимизировать подобного рода ущерб.

Изменения в налоговом законодательстве

Налоговый кодекс не застрахован от изменений. Поправки в него могут уменьшить или отменить вовсе некоторые или даже все налоговые льготы для домовладельцев и управляющих «сквозным бизнесом».

Обязанности домовладельца

Быть домовладельцем дано не каждому. Например, некоторым может быть неудобно повышать арендную плату или конфликтовать с соседями и арендаторами. Съёмщиками вашего жилья иногда могут быть родственники или друзья. Для того, чтобы получать стабильную прибыль от аренды недвижимости, необходимо обладать достаточной твёрдостью характера и духа. В противном случае, вы будете терпеть убытки и ощущать постоянный психологический дискомфорт.

Расходы на содержание

Время от времени жильё требует косметического, а иногда и капитального ремонта. Некоторые владельцы экономят и выполняют все работы самостоятельно. Однако большинству для этого не хватает либо времени, либо навыков. В связи с этим стоит быть готовым к периодическим тратам на услуги ремонтных специалистов и подрядчиков.

Стоит подумать

Независимо от того, покупаете ли вы дом для собственного проживания или аренды, необходимо отслеживать, что происходит с процентными ставками по ипотеке. Низкие ставки по ипотечным кредитам обычно сигнализируют о стабильной экономической ситуации в стране. В противном случае, можно ожидать роста цен и инфляции. Для арендодателя периодическое повышение арендной платы является одним из способов компенсации инфляционных издержек.

Фиксированная процентная ставка по ипотеке на 30 лет в августе 2021 года составляла 2,875%. За последние 50 лет ставка по ипотеке в среднем держалась на отметке в 8 процентов. Не забывайте, что для арендной недвижимости она, как правило, выше, чем для традиционного жилья.