Аренда жилья: как правильно и законно

Снимать или сдавать квартиру, не заключив при этом письменный договор, явление распространённое. Стоит ли говорить, что это чревато серьёзными последствиями, особенно в последние годы, когда государство принялось активно следить за тем, чтобы арендодатели и съёмщики делали всё согласно букве закона. В этой статье мы расскажем, что это за буквы и как правильно оформлять договор аренды.

Если вы планируете снимать жильё сроком на 12 месяцев или более, то договор необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Примечание: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по проведению государственного кадастрового учета недвижимого имущества, землеустройства, государственного мониторинга земель, навигационного обеспечения транспортного комплекса, а также функции по государственной кадастровой оценке, федеральному государственному надзору в области геодезии и картографии, государственному земельному надзору, надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контролю деятельности саморегулируемых организаций арбитражных управляющих.

Чтобы избежать лишней бюрократии, многие заключают договор на 11 месяцев. Разумеется, аренда жилья подразумевает уплату налогов. Это можно делать, выступая как физическое лицо или индивидуальный предприниматель. Заключив договор социального найма, вы будете платить 13 процентов от полученных денежных средств. Процедура в данном случае следующая – 1) обращение в Департамент городского имущества и получение соответствующего разрешения,

Примечание: Департамент городского имущества предоставляет государственные услуги в части реализации прав физических и юридических лиц. Он также ведёт работу по вовлечению имущественного комплекса в хозяйственный оборот. Департамент занимается приватизацией объектов недвижимости, изъятием земельных участков для размещения городской инфраструктуры, администрированием платежей за использование земельно-имущественного ресурса.

2) заключение договора найма между владельцем и арендатором (форма соглашения свободная), 3) заполнение налоговой декларации в конце года и уплата подоходного налога.

В случае с индивидуальным предпринимательством ситуация несколько иная. Необходимо приобрести патент, позволяющий сдавать помещение в качестве жилья. Далее – заключить такое же соглашение, как и в случае с физическим лицом. Порядок выплаты налогов идентичный, но составляет 6 процентов плюс взносы в Пенсионный фонд РФ.

После заключения договора владелец жилья должен зарегистрировать арендатора на своём объекте. Бояться не стоит – это лишь временная регистрация, а не постоянная прописка. Повторимся, договор заключается в свободной форме, однако в него должны быть включены некоторые обязательные пункты. Разумеется, нужно указать, какой конкретный вид собственности сдаётся в аренду (квартира, дом и т.п.). Кроме того, в документе необходимо прописать все его основные характеристики (площадь, количество комнат, адрес и т.д.). Что ещё нужно: стандартная информация о съёмщике и арендодателе (паспортные данные), а также дата и срок действия соглашения. Отдельным пунктом стоит выделить стоимость аренды. Будьте внимательны и укажите в этом разделе все условия, которые вы выдвигаете. Изменить их в дальнейшем будет не так легко. Например, в договоре нужно зафиксировать возможность повышение арендной платы, иначе в дальнейшем, если мирно договориться не получится, между сторонами может возникнуть конфликт, который, вероятно, придётся урегулировать в судебном порядке. Кроме того, обычно при сдаче жилья арендатором вносит задаток, условия возвращения которого также необходимо прописать во избежание недоразумений. Большинство владельцев указывает список имущества, который имеется в квартире при въезде жильцов. Обычно это крупногабаритная мебель (шкафы, диваны) и электронная техника (холодильники, микроволновые печи). За порчу этого имущества предусмотрены штрафы, сумма которых также должна быть прописана в документах. В соглашение иногда включают и возможность иных штрафов. Обеим сторонам нужно всё предусмотреть и внимательно прочитать текст договора перед его заключением.

Условия расторжения договора – важный пункт в документе. Обычно в нём указывается конкретная дата, по достижении которой соглашение считается недействительным. Однако если никакие сроки не указать, то по умолчанию он будет считаться действительным в течение пяти лет. Если вы собираетесь снять жильё, внимательно осмотрите его на предмет внешних и внутренних дефектов и повреждений. Сделать это следует для того, чтобы в случае смены места жительства и осмотра помещения перед выездом эти проблемы не повесили на вас. После тщательного осмотра зафиксируйте все найденные дефекты в договоре (например, отошедший от пола линолеум, следы от воды на потолке и т.п.).

Способ оплаты также желательно указать в тексте. Он может быть как наличным, так и безналичным. Если вы выдаёте деньги на руки, то требуйте расписку, в которой будет зафиксирована сумма и дата передачи средств.

Теперь поговорим о возможном наказании за незаконную сдачу жилья в аренду. Если у Федеральной Налоговой Службы будут весомые подозрения считать, что вы укрываетесь от налогов они передадут дело в суд. Обычно в таком случае привлекают соседей в качестве свидетелей для того, чтобы доказать, что в вашей квартире длительное время проживают посторонние люди. Если у вас живут родственники, то вам придётся подтверждать это документально. Штрафы за неуплату налогов довольно серьёзные. Кроме того, вам ещё и насчитают пеню за просрочку, поэтому итоговые суммы могут получиться весьма внушительными. Лишение свободы предусмотрено за неуплату налогов на сумму от 900 тысяч рублей. Если вы зарегистрированы в качестве ИП, то также возможны обвинения в незаконной предпринимательской деятельности.