5 причин, почему цены на недвижимость растут

Недвижимость, вероятно, является самым крупным активом в инвестиционном портфеле практически любой семьи во всём мире. Представители среднего класса, как правило, вкладывают в своё жильё большие суммы денег, исходя из той логики, что дома растут в цене в геометрической прогрессии. Когда в пример приводят статистику о стократном увеличении цен на недвижимость всего за пятьдесят последних лет, это даже не редкость. Однако стоит отметить, что это далеко не заоблачные показатели, ведь даже в случае с вышеприведённым примером доля ежегодного прироста в секторе составляет менее десять процентов. Зачастую люди слепо гонятся за недвижимым имуществом, не понимая механизмов работы рынка и процесса вычисления сложных процентов. Для многих это подобно магии.

Обычно люди обращают внимание на статистику и исторические данные по рынку недвижимости. Таким образом, большинство ожидает, что тенденция роста сохранится в тех же пропорциях (то есть цены на жильё вновь вырастут стократно в течение следующих пятидесяти лет). Это действительно может оказаться правдой. А может и не оказаться. Вот что нужно понимать.

В этой статье мы рассмотрим ключевые факторы, которые стимулируют рост рынка недвижимости.

Фактор 1: Законы о зонировании

Одной из основных причин, по которой цены на недвижимость подвержены колебаниям, является градостроительное зонирование земли. Ещё пятьдесят лет назад население планеты не было таким большим как сегодня. В связи с этим, многие земельные участки выделялись под сельскохозяйственные угодья. Такие земли не имели большой коммерческой ценности, поэтому и цена на неё была ниже.

Когда меняются законы о зонировании, обычно стоимость земли растёт, ведь всё большее количество участков становится возможным использовать в коммерческих и жилых целях. Тот самый масштабный рост цен за последние пятьдесят лет во многих случаях связан с изменениями в градостроительном зонировании (1). Особенно это заметно в тех местах, которые примыкают к мегаполисам.

Примечание 1: Градостроительное зонирование — это разбивка территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов; вид градостроительной деятельности. Градостроительное зонирование существует в условиях рынка недвижимости, когда у объектов недвижимости могут меняться собственники.

Города со временем растут и расширяются, в связи с чем ценность сельскохозяйственным угодий, прилегающих к таким территориям, резко увеличивается. Однако многие крупные города мира практически достигли своих пределов по расширению. Маловероятно, что их агломерации в будущем станут ещё больше (2). Следовательно, тот процесс, который сопровождал рост цен на недвижимость за последние пятьдесят лет, уже может и не повториться из-за отсутствиях аналогичных условий для этого.

Примечание 2: Городская агломерация — компактное скопление населённых пунктов, главным образом городских, местами срастающихся, объединённых в сложную многокомпонентную динамическую систему с интенсивными производственными, транспортными и культурными связями.

Фактор 2: Развитие инфраструктуры

Если на определённом земельном участке власти дали разрешение на жилищное и коммерческое строительство, то это означает, что там же начнётся и бурное развитие инфраструктуры. Например, необходимо построить новые дороги. Престижность и благосостояние района повышается, когда в районе появляются больницы, школы, торговые центры. Процесс развития инфраструктуры обычно занимает длительный период времени. Это может растянуться на целое десятилетие. Однако, если результаты такого развития налицо, то цена на землю в таком районе будет также продолжать расти.

Фактор 3: Застройка земельных участков

Люди терпеть не могут долгие поездки. Никому не платят за время, проведённое в пути. Тем не менее поездки на работу тратят впустую несколько часов в жизни человека каждый день. Как результат, современные горожане предпочитают жить поближе к месту своей работы. Обычно жильё в таких районах стоит дороже. Например, есть случаи, когда центральные деловые кварталы было решено перенести ближе к окраине города. Это быстро привело к росту цен в этих районах. Однако сейчас люди не покупают голые земельные участки. Вместо этого, куда более выгодным они считают приобретение уже застроенного объекта. Следовательно, большую часть прибыли от застройки земельных участков получают сами девелоперы (3).

Примечание 3: Девелопер — предприниматель, занимающийся созданием объектов недвижимости и организацией соответствующих процессов. Девелопер обычно сопровождает процесс создания здания на всех этапах. Он организует проектирование объекта, выкуп земли под объект, получение разрешения на строительство, подыскивает строительную фирму, а впоследствии и брокера для продажи объекта.

Цена, по которой продается квартира или дом, зачастую отражает ожидания в отношении будущего конкретного района или ситуации на рынке жилья в целом. Сфера недвижимости не живёт настоящим, а частные инвесторы, по существу, мало что выигрывают, если застройка участков переходит под их контроль.

Фактор 4: Социальная паутина

Как только район становится популярным и престижным среди жителей города, там сразу же можно ожидать всплеска социальной активности. Начинают работать различные кружки, рестораны, торговые центры, кинотеатры и т.д. Такие заведения люди просто обожают, поэтому чем больше подобной социальной инфраструктуры поблизости от жилья, тем выше будет и цена на него. Когда район становится более развитым, всё больше и больше горожан хотят в нём жить. Цены при этом продолжают расти.

Фактор 5: Обычная инфляция

С каждым года недвижимость всё дорожает. Это связано с тем, что растут цены на различные ресурсы (цемент, сталь), включая человеческие (квалифицированный рабочий персонал). Как результат, общая инфляция делает стоимость жилья немного дороже каждый год. Если номинальная стоимость недвижимости не увеличивается на 2-3% ежегодно, то это означает что её собственник фактически теряет деньги в реальном исчислении. Всё потому, что инфляция продолжает расти, а цены на жильё нет.