13 ключевых советов, которые следует учитывать перед выкупом ипотечной недвижимости

Обычно, когда риелтор находит собственность, которую можно выкупить, его инстинктивный порыв – мгновенно заключить выгодную сделку. Зачастую это действительно отличный шанс заполучить у банка объект недвижимости по чрезвычайно привлекательной цене. Чаще всего вам даже придётся посоперничать за такую сделку с другими риелторами на торгах.

Примечание переводчика: Выкуп (англ. Foreclosure) – покупка залогового имущества третьим лицом в ситуации, когда заёмщик перестаёт выплачивать свои платежи по ипотеке.

Тем не менее, когда речь заходит о выкупе, нужно быть предельно внимательным, осознавая возможные риски, которые несёт в себе покупка объекта, выставленного на продажу банком. Не стоит торопиться с заключением такой сделки, поскольку здесь всегда есть свои нюансы и подводные камни. Низкая цена на жильё не должна ослеплять вас.

12 экспертов из Совета по недвижимости журнала «Forbes» рекомендуют вам ознакомиться с их мнением и советами относительно выкупа собственности у банка.

1) Будьте осмотрительными

Выкуп может оказаться действительно отличной возможностью, за которую ещё нужно будет постараться ухватиться. Тем не менее необходимо продумать все свои действия наперёд и разработать стратегию отхода. Следует хорошо подготовиться к сделке – желательно, чтобы в вашей команде были толковые брокеры, юристы и финансовые консультанты. Они действительно могут помочь. Действуйте быстро, но обдуманно.

Джулиан Вильямс, The JW Group | Compass

2) Всегда изучайте историю объекта

В случае выкупа изучение записей и официальных бумаг, касающихся собственности, является одним из важнейших этапов, поскольку иногда владельцы недвижимости стараются пустить пыль в глаза и утаить некоторые важные детали. Лучше перестраховаться. В дальнейшем это окупится.

Джозеф Зоппи, Templar Real Estate Enterprises

3) Проверяйте и ещё раз проверяйте

Используйте все свои возможности для проверки объекта (юридические, финансовые и т.д.). Если жильё требует значительного ремонта, это может стать проблемой. Реализовать такую недвижимость в дальнейшем окажется затруднительно.

Андреас Йоханссон, Berkovitz Development Group LLC

4) Изучайте законодательство

То, что вы выкупили дом, необязательно означает, что он останется у вас. Всё зависит от законов конкретного штата, однако в некоторых регионах бывшие владельцы собственности могут выкупит её обратно. Сроки действия обратного выкупа также разнятся от территории к территории. В идеале лучше сотрудничать с агентом, специализирующимся на выкупе ипотечной собственности.

Майк Мьедлер, Century 21 Real Estate LLC

5) Учитывайте нормы залогового права

Залоговое право содержит в себе множество тонкостей и нюансов. Например, существует положение о том, что Налоговое управление США (IRS) может выкупить отчуждаемое имущество. Хотя это происходит не так уж часто, по закону на такую возможность отводится 120 дней. И если Налоговое управление заявит о своих правах, то оно станет легальным владельцем собственности.

Пэм Скамрадо, TPK Properties LLC

6) Не удивляйтесь дополнительным тратам

После выкупа ипотечной недвижимости следует понимать, что недвижимость, скорее всего, будет нуждаться в ремонте и уходе. Дело в том, что собственность, которую можно выкупить, зачастую является проблемной. Бывшие владельцы перестают за ней следить, поэтому объект может быть в не самом лучшем состоянии. На практике бывали случаи намеренной порчи имущества. Проведите тщательный осмотр, сформируйте смету трат и расходов, соотнесите её со своим бюджетом. До выкупа ознакомьтесь с текущими налоговыми правами объекта, проверьте его на наличие штрафов, узнайте, не будут ли они переписаны на вас после покупки.

Майкл Дэниелс, Michael Daniels, Rentivity

7) Наймите хорошего юриста

Это один из наиболее ценных советов, который поможет вам успешно реализовывать сделки по выкупу ипотечной собственности. Найдите юриста, специализирующегося в этой области. «Подводные камни» могут возникнуть в любой момент. Кроме того, в некоторых штатах существуют свои собственные правила и тонкости. Например, в штате Мэрилэнд сейчас действуют очень жёсткие законы, направленные против людей, пытающихся получить прибыль за счёт перепродажи выкупленной собственности, поэтому грамотный юрист – ключ к успеху.

Шерман Рэгленд, The Realinvestors Academy, LLC

8) Имейте под рукой наличные деньги

Удивительно, но многие не знают того факта, что практически все операции по выкупу недвижимости осуществляются исключительно за наличные деньги. Также необходимо быть готовым оперативно решать все вопросы по сделке, потому что выкупы обычно совершаются в максимально короткие сроки.

Ари Растегар, Rastegar Property Company

9) Будьте сознательными

Среди десяти выкупаемых объектов как минимум половина будет иметь проблемные зоны, осложняющие получение прибыли с него в дальнейшем. Примите тот факт, что понравившаяся вам недвижимость может быть нерентабельной с финансовой точки зрения. Это абсолютно нормально, Просто будьте готовы отказаться от той покупки, которая не имеет финансового смысла.

Чарльз Аргианаз, Argianas & Associates, Inc.

10) Учитывайте риски

Не смотря на маячащую на горизонте выгоду, не игнорируйте предупредительные сигналы. Выкупленная недвижимость может легко превратиться в финансовую воронку, пожирающую ваши накопления. Обычно такие дома долгое время находились без присмотра и пребывают в ужасном состоянии, а также имеют структурные проблемы, которые не так легко исправить (например, серьёзные нарушения техники пожарной безопасности). Учитывайте все риски и проверяйте недвижимость перед покупкой.

Тара Хочкис, Compass

11) Умейте отступать

Не уходите в торги с головой. В условиях современного рынка найти стоящий выкуп довольно сложно, поэтому запаситесь терпением и выжидайте, подыскивая подходящие варианты. Если чувствуете, что сделка того не стоит, выйдите из торгов, иначе потом будете жалеть.

Ник Рон, House Buyers of America

12) Играйте на опережение

Постарайтесь добыть список объектов, находящихся на грани выкупа. Пообщайтесь с продавцом и попытайтесь помочь ему. Возможно, вам удастся купить у него объект до выставления его на торги. В такой ситуации все будут в выигрыше.

Марк Хэмбрайт, FlipNerd.com

13) Помните, что выкуп не гарантирует дешёвую покупку

Когда люди слышат слово «выкуп», они сразу считают, что это означает дешёвое и выгодное приобретение. Это не всегда так. Банк, который выставляет собственность на торги, обычно делает свою наценку (иногда и не одну). Вполне возможно, что цена на объект будет максимально близка к рыночной. Имейте это в виду.

Эрика Рамус, RAMUS Realty Group

Оригинал