Всё, что нужно знать о жилой недвижимости (часть 2)

3 декабря 2021

Перевод оригинальной статьи с ресурса «Investopedia». Первую часть можно прочитать здесь

Как работает индустрия недвижимости

Несмотря на масштабы и комплексность рынка недвижимости, многие люди склонны считать, что эта отрасль состоит лишь из риелторов и брокеров. Однако на самом деле очень многие специалисты здесь зарабатывают себе на жизнь не только продажей недвижимости, но и её оценкой, управлением, финансированием, строительством, инвестированием, консультированием и т.д.

Сфера недвижимости затрагивает множество других отраслей и профессий, включая бухгалтеров, архитекторов, банкиров, геодезистов, юристов и страховых агентов. Кроме того, состояние рынка недвижимости является важнейшим фактором экономического роста в США. Один из ключевых показателей здесь – это количество новых проектов жилищного строительства и объектов, введённых в эксплуатацию. Ежемесячно Бюро переписи населения США предоставляет отчёт, содержащий данные по следующим категориям:

§ Дома для одной семьи (семейные дома)

§ Многоквартирные дома (2-4 квартиры)

§ Многоквартирные дома (5 и более квартир) и жилые комплексы

Аналитики и инвесторы внимательно следят за строительством нового жилья, потому что эти показатели могут дать общее представление о состоянии экономики и предсказать её дальнейшее развитие. 

Пример: Если в настоящий момент в строительство запускается меньшее количество семейных домов, а упор делается на многоквартирные дома для семей, то это может свидетельствовать о том, что в скором времени можно будет наблюдать дефицит предложения семейных домов, который, вероятно, повлечёт за собой рост цен на жильё. На диаграмме отражены темпы строительства нового жилья за период с 1 января 2000 г. по 1 февраля 2020 г.

20 лет жилого строительства. Источник: Федеральный резервный банк Сент-Луиса


Как инвестировать в недвижимость

Существует несколько способов инвестирования в недвижимость. Вот некоторые из них (прямое инвестирование): 

§ Домовладение

§ Сдача недвижимости в аренду

§ Хаус-флиппинг

Купив дом, заработать на нём можно двумя способами: получая доход от аренды и спекулируя на разнице цен на рынке (покупая дешевле и продавая дороже впоследствии). В отличие от других инвестиций, ценность недвижимости сильно зависит от её местоположения. Также цену на недвижимость могут повышать или понижать уровень занятости населения, состояние местной экономики, уровень преступности, транспортная и социальная инфраструктура (школы, больницы и магазины поблизости), уровень налогообложения. 

Плюсы:

§ Стабильный доход

§ Прирост капитала

§ Диверсификация инвестиционного портфеля

§ Возможность покупки с использованием кредитного плеча

Примечание: Кредитное плечо (также «финансовый рычаг) – это эффект от использования заёмных средств с целью увеличить размер операций и прибыль, не имея достаточного для этого капитала. Размер отношения заёмного капитала к собственному характеризует степень риска и финансовую устойчивость.

Минусы:

§ Низкая ликвидность

§ Подверженность влиянию местных факторов

§ Высокие начальные затраты

§ Может потребоваться опыт в сфере управления и менеджмента

Кроме того, есть возможность косвенного инвестирования в недвижимость. Один из самых популярных способов – сделать это через инвестиционный фонд REIT, который предлагает долевые, ипотечные и гибридные портфели акций, вложенных в недвижимость. Они делятся на: а) публичные (для торгов), б) публичные (не для торгов), в) частные. 

Самый популярный способ инвестирования при помощи REIT – это покупка акций на публичных торгах на бирже. Поскольку акции там покупаются и продаются также, как и любые другие ценные бумаги, все финансовые операции довольно быстрые и прозрачные. Доход вы получаете за счёт выплаты дивидендов и повышения стоимости акций в цене. Можно также инвестировать в паевые инвестиционные фонды недвижимости.

Плюсы:

§ Ликвидность

§ Диверсификация

§ Стабильные дивиденды

Минусы:

§ Низкий прирост капитала

§ Нет налоговых льгот

§ Высокие рыночные риски

§ Высокая комиссия

Ипотечные ценные бумаги

Другой вариант инвестирования в недвижимость – это ценные бумаги с ипотечным покрытием (MBS). Они подверглись серьёзной критике из-за той роли, которую сыграли в наступлении кризиса ипотечного кредитования, повлекшего за собой мировой финансовый кризис 2007-2008 годов. Тем не менее ипотечные ценные бумаги по-прежнему существуют и находятся в продаже.

Самый доступный способ для небольшого инвестора приобрести MBS – это выйти на биржевой инвестиционный фонд (ETF). Как и любая инвестиция, покупка ипотечных ценных бумаг несёт в себе определённую долю риска. В тоже время это отличная возможность диверсификации инвестиционного портфеля. Инвесторам следует быть осторожнее и внимательно изучать активы фондов, чтобы убедиться, что они не используют субстандартные ценные бумаги, которые и повлекли за собой тот кризис.

© «ТИТАН НЕДВИЖИМОСТЬ»: +7 (4822) 39-54-00. Операции с недвижимостью. Профессионально (г. Тверь, проспект Победы, д. 3, офис 501).