Что такое хаус-флиппинг?

21 декабря 2021

Английский глагол «to flip» имеет несколько значений, основное из которых — это «делать переворот». Для инвестирования в недвижимость сейчас, возможно, не самое лучшее время, поскольку рынок в последние пару лет ведёт себя довольно непредсказуемо. Это создаёт довольно серьёзные риски для тех, кто решается сделать в эту сферу крупные вложения. Предсказать рост или падение цен на недвижимость становится довольно сложно, а инвестиции не очень любят неопределённость, что подталкивает людей к использованию альтернативных механизмов получения прибыли, одним из которых является хаус-флиппинг. 

Хаус-флиппинг весьма популярен на Западе и представляет собой стратегию поведения игрока на рынке недвижимости, при которой он покупает объект с целью его дальнейшей перепродажи. Подобным занимаются не только богатые инвесторы с кучей денег в своих карманах, но и обычные граждане, для которых хаус-флиппинг — это дополнительное средство заработка в свободное от основной работы время. Что интересно, поскольку позволить себе покупку дома могут далеко не все люди, хаус-флипперы берут жильё в ипотеку, а уже затем продают его, предварительно организовав косметический ремонт, позволяющий немного повысить цену объекта перед продажей.

Конечные покупатели недвижимости, как правило, желают приобрести жильё, которое требует как можно меньше усилий для своего обустройства и облагораживания, то есть они хотят въехать в дом, который уже был бы готов к комфортному проживанию в нём (с ремонтом, отделкой, мебелью, бытовой техникой и прочими благами цивилизации). Хаус-флипперы стремятся заработать именно на этом желании людей. Они покупают объект, состояние которого можно описать как удовлетворительное, а затем обустраивают его, вкладывая в ремонт и оформление помещений свои деньги. Как только все процедуры по облагораживанию и отделке будут завершены, жильё выставляется на продажу с большой наценкой. 

Разумеется, хаус-флиппинг является довольно рискованным делом, однако доход, который можно получить в результате, значительно выше, чем при классическом инвестировании. В среднем при перепродаже выручка повышается на тридцать процентов. Таким образом, если дом изначально был куплен за 1 миллион рублей, то за вычетом всех расходов на ремонт и отделку флипперы продадут его примерно за 1,3 миллиона рублей. При этом крайне важно правильно рассчитать все затраты и потенциальный доход. Если вы купите слишком дорогой объект, который едва ли удастся продать, а траты на ремонт выйдут чрезмерно большими, то всегда есть вероятность, что жильё не получится реализовать в плюс. Хаус-флипперы, как правило, не покупают элитную недвижимость, потому что она слабо подходит для стратегии перепродажи. К тому же следует учитывать, что от момента покупки жилья флиппером до момента его перепродажи может пройти не один месяц: ремонт и его организация — не самое быстрое дело. 

Тяжелее всего приходится покупателям. Рынок недвижимости на Западе переполнен предложениями от хаус-флипперов, и далеко не все из них стоящие. Найти выгодную сделку и не переплатить больше, чем необходимо, бывает крайне трудно. А вот за хорошие предложения порой разворачивается самая настоящая борьба. 

При этом в России хаус-флиппинг — стратегия довольно непопулярная. Готовы поспорить, что большинство читателей впервые слышат это определение. Основная причина в том, что рынок недвижимости в нашей стране не отличается тем же постоянством, что на Западе. У нас принято инвестировать в новостройки — вкладывать деньги на самом раннем этапе строительства и перепродавать уже готовое жильё в дальнейшем. Раньше разница в цене была довольно значительной, но, вместе с тем, и риски считались весьма серьёзными — не все объекты сдавались в срок или сдавались вообще. Сейчас же ситуация изменилась — риски снизились, однако одновременно снизилась и прибыль от подобного инвестирования. В связи с этим, некоторые начали присматриваться к хаус-флиппингу как к вполне жизнеспособному варианту вложения своих средств. 

Чтобы заниматься хаус-флиппингом, необходимо составить подробный план действий и предполагаемую смету доходов и расходов. Объект недвижимости нужно тщательно оценить с точки зрения инвестиционного потенциала. Необходимо также разузнать о средней стоимости домов в конкретном районе. Жильё с первоклассным ремонтом в неблагополучном районе не получится продать задорого, даже если вы вложите в него огромные деньги. Включите в ваш план расходов все побочные затраты (например, услуги риелторов и стоимость материалов). Ваша смета должна быть расписана как минимум на полгода вперёд. Если покупка дома сопряжена с оформлением ипотеки или кредита, то все сопутствующие расходные статьи также необходимо учитывать. При этом создать типовую смету не получится — каждый дом обладает уникальными особенностями, которые формируют индивидуальный план хаус-флиппинга. Как в любом другом предприятии, сопряжённом с некоторой долей риска, в этом деле всё также может пойти не по сценарию. Потерять здесь деньги довольно легко. 

Российский рынок недвижимости эксперты определяют как потенциально выгодный для хаус-флиппинга. Срочные продажи сейчас составляют значительную часть от всех сделок. Владельцы своих квартир и домов желают как можно быстрее продать свою собственность и поэтому делают значительные скидки (до 25-30 процентов). Такие объекты отлично подходят для хаус-флиппинга, однако следует избегать так называемого «проблемного» жилья, поскольку реализовать его на рынке может быть проблематично. Кроме того, важна скорость — хорошие предложения пользуются большим спросом, поэтому необходимо успеть купить подходящий объект, сделать там ремонт и выставить на продажу. Временами рынок недвижимости может быть достаточно изменчивым, и, если вы окажетесь недостаточно расторопным, жильё, вполне возможно, потеряет в цене, что практически гарантирует серьёзные убытки. 

Хаус-флиппинг предполагает формирование целого пласта инвесторов, которые целенаправленно будут заниматься развитием этой стратегии. Сейчас флиппинг — свободная ниша в сфере инвестирования. Чтобы быть успешным в ней, необходимо собрать вокруг себя команду риелторов, подрядчиков, оценщиков и консультантов. Самостоятельно возложить на себя все функции и работы, которые подразумевает хаус-флиппинг, практически невозможно.

Хаус-флиппинг на Западе — настолько популярное явление, что там даже существуют компьютерные игры и симуляторы, которые позволяют попробовать себя в роли инвестора на этом нелёгком поприще. Например, проект «House Flipper» от разработчика «Empyrean» его создатели описывают так: «Уникальная возможность стать командой по ремонту в лице одного человека. Покупай, ремонтируй и переделывай брошенные дома. Вдохни в них вторую жизнь и продавай для получения прибыли!». Игра получила крайне положительные отзывы от десятков тысяч игроков, что ещё раз доказывает, насколько хаус-флиппинг интересное и потенциально прибыльное занятие, захватившее умы множества людей.

© «ТИТАН НЕДВИЖИМОСТЬ»: +7 (4822) 39-54-00. Операции с недвижимостью. Профессионально (г. Тверь, проспект Победы, д. 3, офис 501).