7 причин, по которым инвестировать в недвижимость — не самое хорошее решение

30 декабря 2021

Перевод и адаптация оригинальной статьи — АН «ТИТАН». Обычно принято считать, что инвестирование в недвижимость — грамотный ход, который позволяет регулярно получать прибыль со своих вложений. Тем интереснее ознакомиться с альтернативной точкой зрения.

Иметь дом в собственности — это мечта большинства людей во всём мире. Инвестирование в недвижимость является нормальной практикой, особенно для среднего класса. Дело в том, что средний класс редко инвестирует в фондовые рынки. В то же время большинство его представителей (как минимум, в США) владеет недвижимостью. При этом они не покупают её сразу, используя для этого заёмные деньги (кредит, ипотеку и т.д.). Решение об инвестировании в недвижимость оказывает огромное влияние на жизни людей. В США есть выражение «бедняк-домовладелец». Этот термин описывает людей, которые неплохо зарабатывают, однако ведут крайне скромный образ жизни, поскольку должны большую часть своего заработка банкам (на выплату ипотеки).

Постепенно миллениалы (поколение людей, родившихся примерно с 1981 по 1996 годы — прим.) осознают, что их мечта о собственном доме не имеет смысла. Именно поэтому они сейчас отдают своё предпочтение путешествиям и образованию, выбирая не вести оседлый образ жизни. Традиционно дом считался инвестицией. В этой статье мы перечислим семь основных причин, по которым пока

Неликвидность

Инвестиции считаются полезным активом, поскольку их можно быстро реализовать в час нужды. Рассмотрим пример с акциями и облигациями. Для этих ценных бумаг уже есть готовый рынок, где их можно обменять на наличные за считанные минуты. Это же касается золота и серебра. Недвижимость — вероятно, единственный неликвидный актив, который средний класс позволяет себе держать в портфеле. Продать недвижимое имущество не так легко, как кажется. Во время застоя на рынке это ещё сложнее, и продавцам зачастую приходится ждать от шести до двенадцати месяцев, прежде чем они смогут получить свои деньги. Именно поэтому инвесторам не рекомендуется хранить слишком большую часть своих накоплений в неликвидных активах.

Непрозрачность

Рынок недвижимости не только неликвиден, но и непрозрачен. Когда речь идёт об акциях и облигациях, фактическая стоимость сделки всегда равна той, что указана в бумагах. В случае с недвижимостью выставленные ценники на жильё могут сильно отличаться от тех ставок, по которым фактически совершаются сделки. Покупателю не всегда легко узнать точную стоимость своей покупки. Рынок недвижимости славится тем, что недобросовестные посредники обворовывают покупателей и продавцов, если последние не проявляют должной осторожности.

Затраты по сделке

Сделки с недвижимостью сопровождаются аномально высокими затратами. Во-первых, каждый раз, покупая или продавая недвижимость, придётся заплатить в казну государства

немалую сумму. Кроме того, есть ряд других издержек, которые следует принимать во внимание (судебные, брокерские и т.д). Примерно 10 процентов от стоимости сделки составляют подобные затраты. Это также способствует усилению неликвидности недвижимого имущества, о которой мы писали выше. Покупатели зачастую не могут перепродать недвижимость, которую приобрели недавно, поскольку транзакционные издержки оказываются непомерно высокими.

Низкая отдача и высокие затраты

Инвестиции в недвижимость известны благодаря своей низкой доходности. Традиционно она оказывалась ниже уровня инфляции. Лишь в последние несколько лет можно было наблюдать внезапный прирост капитала с недвижимости. Деньги, получаемые в качестве арендной платы, также нельзя назвать серьёзными. Чтобы заработать на аренде, нужно предварительно вложить в недвижимость много денег, времени и усилий. Зачастую сдать дом в аренду бывает сложно, что добавляет дополнительный элемент риска.

В целом доход, получаемый с недвижимости, можно сравнить с прибылью от безопасных инвестиций, однако риск в нашем случае гораздо больше. Именно поэтому недвижимость — плохая ставка для среднего класса.

Ограничения

Покупка недвижимости вынуждает человека обосноваться в конкретном географическом районе. Из-за упомянутых выше издержек жильё не получится покупать и продавать слишком часто. Это серьёзно ограничивает возможности человека. Вот почему миллениалы предпочитают не покупать недвижимость. В наше время нестабильности (частые увольнения и смена работы) владение домом — это, скорее, обременение, нежели ценный актив.


Кредит

Как уже упоминалось ранее, покупка недвижимости обычно осуществляется с использованием заемных средств. Это означает, что люди отдают большую часть своего дохода, выплачивая проценты. Размер подобных платежей учитывает рост цен на недвижимость. Если цены на жильё не растут, инвесторы-владельцы теряют много денег. Важно понимать, что их падение не является обязательным условием для этого. Даже если цена остаётся на прежнем уровне, владельцы уже теряют свои большую часть своих накоплений, выплаченных в виде процентов.

Отсутствие диверсификации

Поскольку мы уже выяснили, что недвижимость съедает большую часть дохода, который зарабатывает человек, можно сделать вывод, что она же занимает большую часть их инвестиционного портфеля. Вместо сбалансированного портфеля, который защищает инвесторов от потерь, основная часть сбережений домовладельцев приходится на рынок жилья. По этой же причине, когда в 2008 году рынок жилья схлопнулся, вся экономика пришла в упадок (имеется в виду Мировой финансовый кризис — прим.).

Итог

Совет «покупайте дом как можно скорее» уже устарел. Миллениалы хорошо осведомлены о тех подводных камнях и финансовых проблемах, которые возникают у домовладельцев.

© «ТИТАН НЕДВИЖИМОСТЬ»: +7 (4822) 39-54-00. Операции с недвижимостью. Профессионально (г. Тверь, проспект Победы, д. 3, офис 501).